Il y a des annonces qu’on regarde en diagonale. D’autres méritent qu’on sorte le calculateur. Ce T3 de 60 m² au sud de Nîmes tombe dans la deuxième catégorie. Prix affiché 100 000 € avec une décote sur le quartier. Une ligne dans la description change tout : « la disposition permet la création facile d’une troisième chambre ». Cas d’école pour apprendre à distinguer un rendement facial d’un rendement réel. Voir l’annonce originale.
Analyse de l’annonce
La description
Commencer par lire la fin d’une annonce, c’est là que se cachent les chiffres qui décident. Ici la fin donne : 90 lots dans la copro, 50 logements, budget prévisionnel annuel de 1 200 €, aucune procédure en cours, DPE D à 227 kWh/m²/an. C’est déjà rassurant. Une copro de 90 lots dilue les charges exceptionnelles. Une taxe foncière à 1 200 €/an reste raisonnable pour la ville.
Le début décrit un F3 traversant au 4ème et dernier étage dans une résidence des années 60. Traversant est un vrai atout pour l’aération en été à Nîmes où juillet-août tape dur. Dernier étage veut dire pas de voisins au-dessus. En contrepartie l’exposition thermique est plus forte. Le fait que la clim soit déjà installée dans le salon prend son sens.
Composition : salon avec cuisine semi-ouverte, balcon plus grande loggia chauffée, deux chambres avec placards, salle d’eau, WC séparés. Cave, parking clos. Double vitrage partout. Puis la phrase qui gouverne l’analyse : « La disposition permet la création très facile d’une 3ème chambre pour un rendement optimisé de 1 100 € à 1 200 €/mois ». L’agent te dit lui-même que ce bien vaut le coup en T4, pas en T3. Transparence à prendre au sérieux.
Les photos
Vérifier trois choses par pièce : ce qui est fait, ce qui reste à refaire, ce qui manque à la photo. Le séjour tient la route. Sol parquet flottant clair récent, murs blancs frais, portes verrière atelier qui amènent de la lumière à la circulation, clim installée, radiateurs à eau en état correct. Chauffage central individuel (chaudière gaz murale dans la cuisine), pas au grille-pain électrique. Différence énorme sur le DPE et la facture du locataire.
La cuisine est le point noir esthétique. Meubles blancs stratifié années 90, chaudière gaz apparente au-dessus du plan de travail, pas de four visible, pas de hotte, plaque de cuisson posée sur le meuble. Pour louer confortablement, on refait au moins la partie haute et on équipe correctement. Four encastré, hotte, plaque induction. Compter 3 000 à 4 000 € en gardant la structure basse.
La salle d’eau vaut son détour dans l’autre sens : carrelage rose et baignoire rose années 80, seule la vasque a été changée. À refaire intégralement pour louer à un profil exigeant. Compter 5 000 à 7 000 € (dépose, plomberie légère, douche italienne, faïence neuve, meuble vasque).
Les chambres sont propres. Sol PVC gris récent, murs blancs, radiateurs bas, fenêtres double vitrage. Rien à faire à part passer un coup de peinture d’entretien tous les 5 ans.
Ce qui manque aux photos : la façade, les parties communes, le parking clos. Premières questions à poser à l’agent avant visite. La façade te donne l’état général de la copro. Les parties communes te disent si l’entretien suit.
La ville (et le quartier)
Nîmes reste une ville sous-cotée pour l’investissement locatif. 148 000 habitants, deux gares (TGV Pont-du-Gard à 15 min plus la gare centre), université Unîmes avec 5 000 étudiants, un pôle santé important. Ratio prix/loyer favorable comparé à Montpellier voisine. Le chômage à 12 % refroidit, il faut le regarder en face. On est au-dessus de la moyenne nationale d’environ 4 points. Le signal qu’il faut choisir soigneusement quartier et locataire. Pour affiner, la page dédiée au rendement locatif à Nîmes détaille les statistiques par typologie.
Prix moyen appartements à Nîmes en 2026 : environ 2 147 €/m². Loyer moyen T3 : 12,4 €/m². À 1 666 €/m² d’achat, ce bien affiche une décote de 22 % sur la moyenne ville. Sur Costières précisément, la médiane grimpe à 2 209 €/m², décote proche de 25 %. Il y a bien un delta à exploiter.
Le quartier
L’annonce localise le bien « Rue de Verone », IRIS Marronniers, quartier Costières, sud de la ville. Résidentiel classique, ni prestigieux ni sinistré. Active à 72 %, revenu médian 17 674 €/an, 11 % d’étudiants, 13 % de chômage. Rien qui saute au visage. Pour un bien à 100 000 €, on est dans la fourchette où on ne fait ni fortune ni faillite sur la localisation.
Le point à vérifier avant offre : la rue exacte et son ambiance. À Nîmes-sud, entre deux rues parallèles, le loyer et la tension locative peuvent basculer du simple au double. Aller sur place un soir de semaine, voir qui circule dans la rue, c’est 30 minutes bien investies.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Tension 6/9 côté offre-demande, budget locataire 5/9. La demande dépasse l’offre sans être explosive. On trouve un locataire en 3 à 6 semaines. Budget serré des candidats, on plafonne autour de 720 €/mois pour un T3 refait.
Analyse des chiffres
Deux scénarios cohabitent sur ce dossier. La version paresseuse (T3 nu, on met une annonce Le Bon Coin et basta) et la version travaillée (T4 aménagé ou colocation étudiante). Les chiffres ne racontent pas la même histoire.
Scénario 1 : T3 en location nue
Prix : 100 000 €
Rendement brut = 8 676 / 100 000 = 8,7 %
8,7 % brut, c’est correct sans être excitant. On est au-dessus de la moyenne des villes moyennes françaises (souvent 5-6 %). Ce rendement se paie par les défauts inhérents à la localisation Nîmes-sud. Regardons ce qu’il reste en poche.
• Taxe foncière : 1 200 €
• Copropriété (part propriétaire) : 800 € (2/3 des 1 200 € budget, part locataire déduite)
• Assurance PNO : 130 €
• Vacance (1 mois) : 723 €
• Entretien courant : 500 €
Total charges : 3 353 €/an
Rendement net = (8 676 − 3 353) / 100 000
Rendement net = 5,3 %
5,3 % net avant impôts en location nue classique. Ça reste positif. Avec une mensualité de crédit sur 20 ans à 4 %, on tombe en cash-flow négatif d’environ 200 € par mois. Autrement dit, il faut mettre de sa poche pour financer le bien chaque mois. Ce n’est pas un projet d’autofinancement, c’est un projet patrimonial. Pour comprendre pourquoi rendement brut et rendement net racontent des choses différentes, la lecture rentabilité vs rendement pose bien les bases.
Scénario 2 : T4 optimisé ou colocation étudiante
C’est ici que le bien prend son sens. L’agent le dit lui-même : 1 100 à 1 200 €/mois en T4. Un T4 ne se loue pas au même prix au m² qu’un T3. Il se loue à la chambre, surtout en meublé colocation.
Simulation en colocation étudiante meublée : 3 chambres à 340 €/mois charges comprises = 1 020 €/mois soit 12 240 €/an.
Loyer annuel colocation : 12 240 €
Rendement brut = 12 240 / 115 000 = 10,6 %
Charges annuelles majorées (meublé, plus de rotation) : 4 500 €
Rendement net = (12 240 − 4 500) / 115 000
Rendement net = 6,7 %
6,7 % net avant impôts, en meublé donc en LMNP au réel qui efface une bonne partie de la fiscalité pendant 8 à 12 ans via les amortissements. Autofinancement quasi complet, cash-flow positif possible dès la première année. Pour creuser le régime, la fiscalité LMNP en détail. Pour le fonctionnement pratique, investir en colocation couvre le montage.
Un simulateur de cash-flow immobilier te donne la mensualité exacte selon ton apport. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox pour les projections détaillées de ce bien.
Stratégies possibles
Trois voies tiennent la route sur ce dossier. Une seule est un piège.
Location nue T3 classique : scénario par défaut, celui que 80 % des acheteurs joueront. Rendement net 5,3 %, cash-flow négatif. Utile pour un placement patrimonial pur avec un fort apport. Sinon tu passes à côté du potentiel.
T4 en location nue : créer la troisième chambre en cloisonnant l’espace loggia. Budget travaux 8 000 à 12 000 €. Loyer 1 000 à 1 100 €/mois. Rendement brut à 11-12 %. Cohérent avec ce que suggère l’agent. Respecter la surface Carrez de chaque chambre (9 m² minimum) et conserver une pièce à vivre suffisante.
Colocation étudiante meublée : la meilleure option à mon avis. Nîmes compte 5 000 étudiants à Unîmes plus des BTS et prépas. Trois chambres meublées, LMNP au réel, gestion plus lourde mais rendement net qui vise 6,5-7 %. Le scénario où le bien devient vraiment performant.
La location courte durée type Airbnb ne fonctionne pas ici. Costières n’est pas dans la zone touristique de Nîmes (Arènes, Maison Carrée, jardins de la Fontaine). Les nuitées y sont rares. On oublie.
Verdict et prochaines étapes
Ce bien fait ce qu’un bon dossier doit faire : il oblige à choisir une stratégie avant de signer. Version paresseuse, c’est mou et cash-flow négatif. Version travaillée, c’est du 10 % brut solide dans une ville sous-cotée avec une copro saine, un chauffage central individuel et un DPE qui tiendra jusqu’à 2028.
Les vraies questions à poser avant offre : composition exacte du budget copro (récupérable vs non récupérable), historique des AG des trois dernières années, état de la façade et de la toiture (dernier étage, on veut savoir), possibilité d’installer une salle de bain façon coloc. Avec ces réponses en main, on négocie 5 à 8 % sur le prix affiché.
Pour approfondir : l’annonce complète sur SeLoger et l’analyse détaillée sur Lybox avec projections financières.
Vous cherchez des biens rentables à analyser ? Lybox regroupe les annonces de plus de 1 500 sites immobiliers avec des filtres pensés pour les investisseurs : rendement, cash-flow, tension locative, prix au m² vs marché. Trouvez votre prochain investissement et analysez-le en quelques clics.
