Un T3 vue mer à Granville pour 164 000 €, rendement affiché 13,7 % : on ouvre l’annonce complète chez IAD, on refait les calculs à la main et surtout on décortique comment lire un rendement Lybox à Granville. Parce qu’ici, tout dépend de la stratégie locative choisie.
Analyse de l’annonce
La description
On commence toujours par la fin de la description : c’est là que se cachent les vrais chiffres. Ici tout y est : 80 lots dans la copropriété (charges diluées), pas de procédure en cours, DPE réalisé le 10 juin 2025, 209 €/mois de charges soit 2 508 €/an, 8 000 € d’honoraires d’agence acquéreur (5,13 % du prix net vendeur de 156 000 €).
Le bien : 4e étage sur 5, résidence 1977 avec ascenseur, chauffage collectif, fibre, exposition sud-ouest, balcon vue mer, cave et stationnement extérieur. Composition : salon, salle à manger, cuisine indépendante équipée, une chambre, salle de bains, WC séparé. C’est un T3 mais avec une seule vraie chambre : la deuxième pièce à convertir est la salle à manger.
Le point décisif est en petits caractères : vendu loué, fin de bail novembre 2027. On hérite du locataire et du loyer en cours pour presque deux ans. La question à poser à l’agent avant tout : à combien loue-t-il aujourd’hui ? Sans cette réponse, aucun calcul de rendement n’a de sens.
Piège à connaître : quand une annonce indique « vendu loué » sans préciser le loyer, c’est presque toujours parce qu’il est en dessous du marché. Demandez le bail actuel, la date du dernier IRL appliqué et l’historique d’impayés avant de programmer une visite.
Les photos
Le home staging est très réussi. Première leçon : ne pas se laisser hypnotiser par la déco. Papier peint plantes tendance, canapé gris moderne, table Scandinave. On enlève la déco mentalement pour regarder ce qui restera dans dix ans.
Verdict brut sur l’état réel. Sols : moquette au salon et dans la chambre (3 000 à 4 000 € en stratifié). Cuisine : d’origine années 90, meubles bois clair, aucun électroménager encastré. À refaire soit 8 000 à 12 000 €. Salle de bains : baignoire d’origine, tout est daté, budget 5 000 à 7 000 €.
Points positifs : double vitrage sur toutes les fenêtres, radiateurs collectifs propres, luminosité franche grâce à l’exposition sud-ouest. La photo du balcon montre une vue sur parking et église, pas la mer : la vue mer se prend depuis la porte-fenêtre du salon. À vérifier lors de la visite.
Méthode de lecture des photos utilisable partout, en trois passes. Passe 1 : sols et murs. Passe 2 : fenêtres et chauffage. Passe 3 : ce qui ne peut pas être caché par le home staging (cuisine, salle de bains, coin technique). Ces trois passes détectent 90 % des vrais problèmes.
La ville et le quartier
Granville est une station balnéaire du sud Manche, environ 13 000 habitants intra-muros. On y vient pour le port de pêche, le casino, les bains de mer et les liaisons vers Chausey et Jersey. Économiquement c’est une petite ville de retraités et de saisonniers : 10 % de retraités, 8 % de chômage, revenu médian de 22 430 € par an. Population plutôt vieillissante avec 45 % de plus de 60 ans mais aussi un flux touristique important d’avril à septembre.
Le prix moyen des appartements ressort à 3 824 €/m² au deuxième semestre 2025, pour un rendement locatif moyen de 4,2 % brut à l’année. Granville est chère à l’achat et loue mal en nu classique. La ville a monté de +33 % sur cinq ans et de +75 % sur dix ans, portée par la demande post-covid de résidences secondaires. On peut approfondir la fiche complète de Granville sur Lybox.
L’adresse est 58 rue de Langlade, quartier résidentiel en retrait du centre historique, à environ 15 minutes à pied de la plage du Plat Gousset. Une zone tout à fait louable avec commerces et transports en commun gratuits.
Ce qui compte ici c’est le mix locatif. Peu d’étudiants (8 %) donc la colocation étudiante ne prend pas. La location saisonnière tourne à plein l’été et sur les ponts, avec des semaines à 500-700 € en juillet-août. Ce paramètre change tout pour le rendement.
Analyse des chiffres
Premier constat : le rendement de 13,7 % affiché par Lybox n’est pas un rendement en location nue classique. Impossible physiquement. À 703 €/mois de loyer conseillé nu on obtient 8 436 € annuel, soit 5,14 % brut. Le 13,7 % correspond à un scénario meublé saisonnier optimisé, cohérent avec le profil touristique de Granville. Regardons les trois scénarios réalistes.
Loyer marché : 700 €/mois hors charges → 8 400 €/an
Rendement brut : 8 400 / 164 000 × 100 = 5,1 %
Charges annuelles : taxe foncière 2 027 € + charges copro non récupérables 502 € + PNO 200 € + vacance 700 € + entretien 500 € = 3 929 €
Rendement net : (8 400 − 3 929) / 164 000 × 100 = 2,7 %
On comprend pourquoi Granville ne se met pas en location nue. Presque à l’équilibre avec un financement bancaire à 3,5 %, sans marge de sécurité. Un mois de vacance et on est dans le rouge. Cette stratégie ne fonctionne que si on achète cash pour préserver un patrimoine.
Loyer marché meublé : 800 €/mois → 9 600 €/an
Rendement brut : 9 600 / 164 000 × 100 = 5,9 %
Avec amortissement LMNP réel : quasi-neutralisation fiscale sur 8-10 ans
Rendement net après fiscalité : environ 4,5 %
Un peu mieux grâce à la fiscalité LMNP qui neutralise l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Le jeu vaut la chandelle pour +1 point de rendement uniquement si on trouve du meublé à l’année à Granville, ce qui n’est pas garanti.
Prix nuitée moyenne haute saison : 110 € | basse saison : 65 €
Taux d’occupation annuel réaliste : 60 % → 219 nuits
Recettes annuelles brutes : environ 21 000 €
Charges spécifiques (ménage, plateforme, linge) : 4 500 €
Rendement brut : 21 000 / 164 000 × 100 = 12,8 %
Rendement net : (21 000 − 4 500 − 2 508 − 2 027 − 1 200) / 164 000 = 6,5 %
On y est. Le 13,7 % de Lybox se retrouve à peu près en saisonnier bien géré. Attention, un taux d’occupation de 60 % est agressif pour une rue résidentielle en dehors du bord de mer immédiat. Un débutant démarrera plutôt à 45-50 % la première année.
Prix au m² : 2 562 €/m² pour ce bien contre 4 151 €/m² de moyenne sur les T3 Granville, soit une décote de 38 %. S’explique par l’état à moderniser, le vendu loué probablement en dessous marché et l’année 1977. Pour voir l’analyse détaillée sur Lybox, on peut ouvrir la fiche complète.
Reste les travaux. Rénovation intermédiaire à 350 €/m² soit 22 400 € pour 64 m², à faire après novembre 2027. Prix de revient réel : 186 400 €. Le rendement saisonnier tombe alors à 11,3 % brut et 5,7 % net. On reste dans la zone franchement positive.
Point de méthode : quand Lybox annonce un rendement supérieur au double du rendement moyen de la ville, c’est presque toujours un calcul en meublé saisonnier ou LMNP optimisé. Refaites les trois calculs à la main. Le rendement affiché n’est pas menteur, il correspond à une hypothèse précise qui n’est pas toujours la vôtre.
Stratégies possibles pour ce bien
Trois stratégies tiennent debout mais une seule tient debout tout de suite compte tenu du bail en cours.
Location saisonnière meublée : le scénario qui justifie le prix et le rendement affiché par Lybox. Granville est touristique toute l’année, Chausey attire, le port et le casino aussi. Vue mer, bonne exposition, balcon, ascenseur, stationnement gratuit : profil vacancier idéal. Nécessite gestion active ou concierge Airbnb (15-20 % du CA). La stratégie ne s’active qu’après le départ du locataire actuel en novembre 2027.
Meublé LMNP à l’année : compromis intéressant si on veut éviter la gestion active du saisonnier. La fiscalité LMNP au réel permet d’amortir le prix du bien et de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant 8 à 12 ans. Rendement plus modéré (5,9 %) mais tranquillité de gestion.
Location nue : la stratégie qu’on subit avec le locataire actuel jusqu’à fin 2027. À 700 €/mois on ne dégage pas de cash-flow, on préserve juste le patrimoine. Elle n’a de sens que si on parvient à réviser fortement le loyer à la sortie ou si on convertit en meublé à ce moment-là.
Ce qu’on retient et comment on note
Le bien coche beaucoup de cases : vue mer depuis le salon, exposition sud-ouest, copropriété de 80 lots entretenue, chauffage collectif inclus dans les charges, ascenseur, fibre, DPE D récent qui écarte tout risque d’obligation travaux avant 2034, prix décoté de 38 % vs le marché des T3 Granville. Le vendu loué garantit des revenus dès la signature.
Points de vigilance : loyer actuel inconnu à faire préciser avant toute offre, budget travaux à provisionner autour de 22 000 €, gestion active nécessaire en saisonnier ou concierge à intégrer dans le business plan.
La méthode qu’on garde : croiser systématiquement le rendement Lybox avec le loyer moyen nu de la ville. Si l’écart est important, refaire les trois calculs pour comprendre à quelle stratégie correspond le chiffre affiché.
Le prix à 164 000 € reste défendable, avec une marge de négociation possible sur les honoraires d’agence. On peut accéder à l’annonce originale chez IAD France ou ouvrir l’analyse complète sur Lybox. Pour tester d’autres hypothèses de loyer, le simulateur de cash-flow Lybox permet de comparer les scénarios.
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