Analyse d’un T3 aux Pavillons-sous-Bois à 139 000 € : on achète ou pas ?

La Forêt propose ce F3 de 51 m² dans un grand ensemble des Pavillons-sous-Bois (93320) à 139 000 €. L’annonce est disponible ici. Le vendeur a déjà baissé son prix quatre fois en deux mois. C’est le premier signal qu’on va disséquer, avant de démonter le vrai piège : le DPE F et son échéance 2028.

Analyse de l’annonce

La description

On lit la description à l’envers. C’est là que les vraies informations chiffrées se cachent, cachées derrière les adjectifs de l’agent. Sur ce bien : F3 avec ascenseur au 3e étage sur 6, entrée, séjour, cuisine indépendante, deux chambres, salle de bains, WC séparé, double vitrage, cave, place de parking. Charges de copropriété : 3 456 € par an, soit 288 €/mois sur un immeuble de 80 lots. Taxe foncière 1 007 €. DPE F à 321 kWh/m²/an, GES F à 97 kg CO₂/m²/an.

Trois signaux immédiats. D’abord les 288 €/mois de charges sur un T3 : c’est très au-dessus de la moyenne francilienne (150-200 €). Ensuite le DPE F : à cette consommation on est dans la zone d’interdiction progressive à la location. Enfin les 80 lots : c’est assez pour diluer l’entretien courant. Pas assez pour absorber un vote de ravalement à 300 000 € sans faire mal.

Ce qui manque dans l’annonce et qu’un investisseur doit exiger avant même la visite : le PV de la dernière AG (travaux votés ou en instance), le carnet d’entretien de l’immeuble, l’état daté récent, le budget prévisionnel de la copropriété sur les cinq prochaines années. Sans ces documents, impossible d’estimer sérieusement le prix de revient.

Les photos

La méthodologie photo tient en cinq questions : la copropriété a-t-elle été entretenue ? L’intérieur cache-t-il des défauts sous une peinture fraîche ? Les équipements techniques sont-ils conformes ? La distribution est-elle cohérente ? Qu’est-ce qui n’est pas montré ?

Sur la façade, grand ensemble années 60-70, béton peint. Pas deux menuiseries identiques : certains logements gardent leurs anciens volets bois abîmés. D’autres ont un PVC blanc récent. Traduction : la copropriété n’a jamais voté de remplacement collectif des fenêtres. Chaque copropriétaire refait à sa charge. C’est un indicateur direct que l’assemblée n’arrive pas à voter les travaux structurants. L’obligation isolation 2028 va être un enfer politique.

À l’intérieur, cuisine et salle de bain récentes. C’est ce qui plaît à la visite. Les plafonds en lambris bois peint blanc dans plusieurs pièces posent question. Ce type de plafond n’existe pas par hasard dans un logement de cette génération : il cache une dalle qui a bougé, des traces d’infiltration ou une isolation phonique bricolée. À vérifier lampe torche en main au moment de la visite.

Deux détails techniques inquiètent. Le tableau électrique est apparent dans l’entrée avec une installation semi-refaite. Un câble d’éclairage pend au plafond d’une chambre. Un diagnostic électrique complet s’impose. En cuisine, les tuyaux de gaz collectif circulent en apparent le long du mur : ce n’est pas dangereux mais ça signale une rénovation au moins-cher.

Les sols racontent une rénovation par étapes : parquet mosaïque d’origine dans le séjour. Parquet chêne massif récent dans deux chambres. Le propriétaire a refait ce qui se voyait le plus. Niveau d’engagement sur les travaux structurels : minimum syndical.

La ville et le quartier

Les Pavillons-sous-Bois, 24 800 habitants en Seine-Saint-Denis, à la limite de Bondy et de Livry-Gargan. Revenu médian INSEE 21 890 €/an, taux de chômage 9,7 %. Commune de banlieue populaire IDF avec des revenus modestes. Le T3 y trouve preneur chez les jeunes couples locaux ou les familles monoparentales.

Point clé : pas de métro. On a le tram-train T4 Aulnay-Bondy à 15 minutes à pied selon l’annonce. Un handicap pour les locataires sans permis. La tension locative reste forte à l’échelle IDF mais moins qu’à Bondy ou Aulnay-centre.

Côté prix, le marché ville pour un T3 tourne autour de 3 145 €/m² en médiane. Notre bien est à 2 725 €/m², sous la médiane du quartier. Quand un bien se vend sous le prix moyen, c’est presque toujours qu’il a un défaut. Ici le défaut est identifié : DPE F et copropriété peu dynamique. Détail sur la fiche d’analyse locative des Pavillons-sous-Bois.

Tensiomètre locatif

Comprendre le tensiomètre locatif

Tensiomètre à 8/10 côté demande : beaucoup plus de candidats locataires que d’offres. Budget locataire à 6/10, correct sans plus. En clair : on louera vite à un loyer moyen. Pas de risque de vacance importante. Pas de possibilité de tirer le loyer vers le haut non plus. Un T3 aux Pavillons-sous-Bois se loue autour de 1 000 €/mois hors charges.

Analyse des chiffres

On attaque par le rendement brut. C’est le filtre qui décide si on continue ou si on referme l’annonce. La règle : si le brut ne passe pas 8 %, on ne va pas plus loin. Le bien ne s’autofinancera pas.

On passe la barre des 8 %. Correct pour l’IDF mais pas exceptionnel pour la petite couronne 93 où le rendement moyen d’un T3 monte à 9-10 %. Le loyer de 1 007 € reste une estimation Lybox à cross-checker avec les annonces en cours sur SeLoger. La méthode est décrite dans notre guide sur le bon rendement locatif.

Deuxième calcul : le rendement net. C’est celui qui compte vraiment parce qu’il intègre les charges réelles.

5,19 % net, sous notre seuil de sécurité de 7 %. Le bien est fragile : un incident majeur (vacance de 3 mois, ravalement voté) suffit à faire passer le rendement en négatif. La cause : charges de copropriété à 68 €/m²/an quand la moyenne francilienne se situe entre 25 et 35 €/m²/an. Chauffage collectif au gaz plus entretien lourd d’un immeuble ancien mal isolé.

Troisième calcul, celui qui tue : le cash-flow avec un emprunt sur 25 ans.

Sur 25 ans, ces -237 à -272 €/mois représentent entre 71 000 € et 81 000 € à sortir de sa poche. Le prix d’un studio parisien. On n’achète pas un bien qui coûte de l’argent chaque mois, sauf effet fiscal massif ou plus-value future certaine. Ni l’un ni l’autre ici. Notre simulateur de cash-flow teste différents scénarios de prix et de taux.

Reste le vrai piège : les travaux DPE. Classé F à 321 kWh/m²/an. Depuis 2025 les DPE G sont interdits à la location. Au 1er janvier 2028 ce sera le tour des DPE F. Sans passage en E minimum avant cette date, on ne peut plus le relouer à la sortie du locataire.

À 189 725 € de prix de revient, on tombe à 6,37 % brut. Sous le seuil des 7 % brut à partir duquel on refuse par principe. Voir l’analyse détaillée sur Lybox pour ce bien précis.

Pourquoi le prix a-t-il baissé quatre fois depuis mai ? De 159 000 € à 139 000 € en deux mois. Le marché refuse le bien à ce prix. Signal fort : quand un bien tient plus de 60 jours en ligne avec plusieurs baisses successives, c’est que les acheteurs qui l’ont visité ont fui. L’annonce du DPE F combinée aux charges de copro a repoussé les investisseurs.

Stratégies possibles

À ce niveau de cash-flow et avec ce DPE, une seule stratégie tient debout. Sous conditions strictes.

Location nue au régime réel, après négociation à la baisse et travaux immédiats. Colocation exclue (T3 trop petit). Location courte durée exclue (aucun flux touristique). Meublé LMNP exclu (l’écart de loyer meublé/nu est faible en petite couronne populaire). Seule voie viable : renégocier violemment le prix pour intégrer les travaux énergétiques. Objectif réaliste 115 000 € net vendeur avec devis travaux F→D en main. Combiné à une déclaration au régime foncier réel plutôt que micro-foncier, on peut espérer atteindre le point mort à 4-5 ans. Sans cette négociation, le dossier ne passe pas.

Conclusion

Ce F3 aux Pavillons-sous-Bois cumule les signaux d’alerte : DPE F avec échéance 2028. Copropriété peu dynamique. Charges élevées. Cash-flow négatif. Un prix qui baisse sans trouver preneur depuis mai. Pris isolément chacun de ces défauts se corrigerait par négociation ou par un plan travaux. Empilés, ils construisent un piège classique : le bien qui semble abordable en valeur absolue (139 000 € en Île-de-France ça paraît doux) mais qui coûte cher à posséder. Impossible à revendre sans décote future.

Leçon transposable : quand un rendement brut correct s’accompagne d’un cash-flow négatif franc, les charges cassent l’équation. Chercher pourquoi elles sont si élevées. Regarder surtout ce que l’obligation travaux 2028 va coûter. Un DPE F en 2026 est une facture différée qu’il faut intégrer au prix d’achat.

Pour voir le détail de la simulation, ouvrez l’analyse complète sur Lybox. L’annonce originale reste consultable sur LeBonCoin.