Un T3 à Montpellier sous 130 000 €, dernier étage, ascenseur, parking, dans un quartier annoncé « recherché » : sur le papier, l’annonce coche des cases. Regardons pourquoi il faut se méfier. Voir l’annonce originale sur Foncia.
Analyse de l’annonce
La description
On lit la description par le bas, là où les chiffres apparaissent. La dernière phrase est éloquente. « Logement à consommation énergétique excessive : classe F. » Juste au-dessus : « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 570 € ». Pour un 66 m², c’est le double d’un logement bien classé.
La description liste entrée avec placard, séjour, cuisine séparée, deux chambres, dressing, cellier sur palier, parking. Un T3 classique. Le vendeur insiste sur « calme, luminosité, vue dégagée » grâce au dernier étage. Dans un immeuble de 1972 sans isolation renforcée, ce dernier étage garantit surtout de surchauffer l’été et de payer cher le chauffage l’hiver. Ce qui explique le DPE F.
Alco, le quartier annoncé, est un secteur résidentiel du nord de Montpellier. « Recherché » relève du vocabulaire d’agent. Pour un investisseur, c’est un quartier à locataires solides mais loyers plafonnés.
Les photos
Regarder les photos d’une annonce, c’est vérifier trois choses : ce que l’agent montre, ce qu’il cache et ce que ça coûte à remettre en état. Ici, les pièces de vie sont photographiées en grand-angle, ce qui gonfle visuellement les surfaces. La cuisine séparée fait son âge : agencement années 90, meubles stratifiés blancs, plan de travail basique. Comptez 6 000 à 9 000 € pour la refaire.
La salle de bains est fonctionnelle. Revêtements muraux et sol ont vécu sans humidité visible. Compter 4 000 à 6 000 € de rénovation à moyen terme. Les chambres sont peintes en blanc, prêtes à louer, avec du parquet stratifié.
Ce qui manque : aucune photo de l’entrée d’immeuble, du hall, des escaliers ni du parking. Sur un immeuble de 1972, l’état des parties communes est un signal fort de la santé de la copropriété. Une photo de hall récente serait un argument de vente. Elle est absente.
La ville et le quartier
Montpellier compte 307 000 habitants avec un taux d’étudiants remarquable : 19,8 % de la population. C’est une ville jeune, universitaire, où la demande locative est structurellement forte. Le prix moyen d’un appartement en centre-ville tourne autour de 3 450 €/m². Ici, le bien est à 1 954 €/m², bien en-dessous du prix moyen ville, ce qui est normal pour Alco : c’est un quartier de la périphérie nord, pas le cœur historique.
Cette différence cache un piège classique : croire qu’on achète Montpellier au prix d’une ville moyenne. En pratique, on paie Alco au prix d’Alco. Lybox valorise le bien à 1 758 €/m², soit 116 000 €. Le vendeur en demande 129 000 €, 11 % au-dessus de la valeur théorique.
Autre point : le prix a baissé de 149 000 € à 129 000 € entre mars et juin 2026. Il traîne depuis quatre mois. Cette baisse est un signal, pas une opportunité : le vendeur a reconnu que 149 000 € était irréaliste. À 129 000 € l’affaire reste chère. On peut viser 105-110 000 € pour rendre le dossier envisageable sans le rendre excellent.
Pour approfondir la lecture d’une ville avant d’acheter, l’analyse ville rentable de Montpellier sur Lybox donne les prix par typologie, le rendement moyen, la démographie et le tissu économique local.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Tension locative très élevée (8), budget des locataires moyen (5). Traduction : on trouve un locataire vite mais on ne pousse pas le loyer aussi haut qu’on voudrait. C’est le profil typique d’une ville étudiante. Un T3 se loue autour de 900 à 950 €/mois hors charges dans ce secteur, pas au-delà.
Analyse des chiffres
Trois calculs suffisent pour trancher : le rendement brut, le rendement net, le cash-flow mensuel. On les fait dans cet ordre parce que chacun élimine des candidats.
Rendement brut
| Loyer conseillé | 935 €/mois (11 220 €/an) |
| Prix d’achat | 129 000 € |
| Rendement brut | 8,7 % |
Frais de notaire non inclus. Avec 8 % de frais soit 10 320 €, prix de revient 139 320 € et rendement retombe à 8,1 %.
À 8,7 % brut, on est juste au-dessus du seuil de sélection. Pour un bien qui coche toutes les cases positives, ce serait acceptable. Pour une passoire thermique à copro chère, c’est trop juste. Le rendement brut, on le regarde d’abord parce qu’en-dessous de 8 %, on arrête l’analyse. Ici on passe le filtre. On continue sans marge.
Rendement net
| Loyer annuel encaissé (11 mois) | +10 285 € |
| Taxe foncière | -928 € |
| Copro non récupérable (30 % × 2 796 €) | -839 € |
| Assurance PNO | -150 € |
| Entretien et provisions | -500 € |
| Total charges | -2 417 € |
| Rendement net | 6,1 % |
À 6,1 % net, le bien est fragile. La cible minimum est 7 % net pour garder de la marge sur les imprévus. Ici, le moindre appel de fonds ravalement ou changement de chauffe-eau tombe directement sur le propriétaire. Et il y aura des appels de fonds, on va y venir.
Cash-flow mensuel
Hypothèses : prêt 25 ans, taux 4 %, apport 10 %, emprunt 116 100 €
| Loyer net encaissé | +857 € |
| Mensualité crédit | -613 € |
| Charges mensuelles proprio | -201 € |
| Impôts (IR + PS, tranche 30 %) | -228 € |
| Cash-flow net | -185 €/mois |
Chaque mois, on sort 185 € de sa poche pour payer les frais. Sur 25 ans, ça fait 55 500 € cumulés versés en plus du crédit. On l’accepte parfois pour un bien avec une plus-value future assurée. Ce n’est pas le cas ici : un DPE F ne se vend pas en 2028 sans grosse décote.
Pour simuler le rendement locatif sur vos dossiers avec vos hypothèses de charges, l’outil Lybox compare plusieurs biens rapidement. Pour reproduire mes calculs, celui qui permet de calculer son cash-flow ajuste taux, durée et apport. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox.
Ce qui fait basculer le dossier
Trois éléments transforment ce bien correct sur le papier en piège concret.
Premier point : le DPE F combiné au GES F. La loi Climat interdit les passoires G à la location depuis janvier 2025, les F à partir de janvier 2028. Cet appartement bascule dans deux ans dans les logements non louables. Pour repasser en E : isoler par l’extérieur ou en toiture, changer les menuiseries, refaire le chauffage. Compter 20 000 à 30 000 € minimum, en travaux collectifs à voter en assemblée. Ne pas les faire, c’est perdre le locataire fin 2027 sans pouvoir en remettre un.
Cette obligation travaux 2028 est la vraie question à poser au syndic avant même la visite. Y a-t-il un audit énergétique voté ? Un plan pluriannuel de travaux ? Sinon, la copro va se réveiller tard, dans l’urgence, avec des appels de fonds mal calibrés.
Deuxième point : la copropriété. 2 796 € de charges annuelles, immeuble de 1972, 49 lots. Sur des lots petits comme ici, la répartition par tantièmes fait mal. Trois éléments à vérifier absolument avant de signer : le dernier procès-verbal d’assemblée générale (travaux votés ou en discussion), l’état daté (impayés en cours, fonds travaux), la présence d’un fonds de rénovation énergétique. Sur un bâtiment de plus de 50 ans avec un DPE F, l’absence de fonds travaux est un signal rouge.
Troisième point : le prix. 129 000 € pour un bien valorisé 116 000 € par la donnée marché. La baisse récente de 149 000 € à 129 000 € prouve que le vendeur ajuste. On peut viser 108-112 000 €, en s’appuyant sur trois arguments écrits : la valorisation Lybox, l’obligation travaux 2028, la copropriété au bâti ancien. Si le vendeur bloque au-dessus de 115 000 €, on passe.
Stratégies possibles
Sur un T3 de 66 m² à Montpellier, seules deux stratégies méritent qu’on s’y arrête. Les autres sont hors sujet.
Première option : location nue longue durée à un couple ou famille modeste. C’est la stratégie par défaut. Loyer 900-950 €/mois, bail 3 ans, gestion simple. Elle ne fonctionne que si on négocie le prix à moins de 115 000 € et que la copropriété a voté un plan travaux crédible. Dans ce scénario, on tape 6,5 à 7 % net.
Deuxième option : location meublée en régime réel. Loyer légèrement plus élevé (+80 à 120 €/mois) et fiscalité douce grâce à l’amortissement. Le régime LMNP au réel permet de neutraliser l’imposition pendant 10 à 15 ans sur ce type de bien. Cette stratégie sauve un rendement fragile en effaçant la ligne « impôts » du cash-flow. Elle ne compense pas les travaux DPE à venir.
On écarte la colocation étudiante (deux chambres et une cuisine séparée trop petite), la location courte durée Airbnb (Alco n’est ni touristique ni central) et le démembrement (aucun sens sur un dossier non autofinancé). Pour comprendre les nuances, lire la différence entre rentabilité et rendement.
Conclusion
Ce T3 à Montpellier illustre un piège classique : une ville attractive, un prix qui semble bas, une annonce vendeuse. Regardés un par un, aucun chiffre ne rassure. Le DPE F/GES F, le cash-flow négatif, la copropriété ancienne, le prix au-dessus de la valeur marché, la baisse récente qui trahit un vendeur pressé sans être suffisante : le faisceau converge.
Un investisseur discipliné passe son chemin ou négocie fort : proposer 110 000 € par écrit avec le calendrier travaux 2028 comme argument. Si le vendeur cède, l’affaire redevient discutable. Sinon on garde son cash pour un dossier propre. L’analyse détaillée sur Lybox donne rendement, cash-flow et écart marché en un coup d’œil.
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