Un ensemble immobilier à 255 000 € à Dax qui annonce 310 m² habitables sur 1240 m² de terrain, ça interpelle. L’annonce parle de deux maisons, un studio, une grange et précise « idéal pour une grande famille, un projet locatif ou un investissement ». Cette configuration multi-lots change tout le raisonnement par rapport à un appartement classique. On déroule.
Analyse de l’annonce
La description
Le vendeur décrit un ensemble de trois logements indépendants posés sur 1240 m² de terrain. La maison mitoyenne fait 87 m², cinq pièces, entièrement rénovée en 2022 avec une terrasse de 25 m². La maison individuelle, plus volumineuse, totalise 190 m² sur sept pièces avec un sous-sol aménagé de 60 m². S’y ajoute un studio indépendant de 33 m² attenant à la maison individuelle. Et une grange de 34 m² avec 8,55 m de hauteur sous plafond.
Le détail des trois lots laisse penser à un actif déjà segmenté en plusieurs unités locatives. L’API Lybox confirme d’ailleurs que le bien est loué au moment de la mise en vente, ce qui veut dire qu’au moins une partie produit déjà du loyer. La grange n’est pas habitable en l’état. Mais sa hauteur sous plafond ouvre la voie à un aménagement futur, soit en logement, soit en local d’activité, soit en garage premium.
Plusieurs points restent flous : aucune information sur le DPE des deux maisons, rien sur le bail en cours, pas de précision sur la part de chaque lot dans le loyer mensuel. La taxe foncière estimée par Lybox tourne autour de 2 553 € par an, montant cohérent pour ce type d’ensemble en zone thermale du Sud-Ouest.
Les photos
Trois photos pour un actif aussi composite, c’est mince. On a une vue d’extérieur qui laisse deviner une construction des années 60-70 typique du Sud-Ouest, avec une toiture en tuile et des murs enduits. La luminosité semble correcte. L’intérieur que l’on aperçoit paraît propre et conforme à la rénovation 2022 annoncée pour la maison mitoyenne.
Ce qui manque ouvertement : aucune photo de la maison principale de 190 m², aucune image du studio, rien sur la grange, pas de vue sur le terrain ni les annexes. Pour un ensemble à 255 000 €, c’est un déficit d’information majeur. Première action à mener : demander un album photo complet avant même de réserver une visite.
La ville et son marché locatif
Dax est une commune des Landes d’environ 21 350 habitants, ville thermale historique et nœud ferroviaire entre Bordeaux et l’Espagne. Le marché immobilier local affiche un prix moyen de 2 553 €/m² selon l’analyse Lybox de la ville de Dax, avec un rendement brut moyen autour de 6,35 %. Le revenu médian local s’établit à 20 570 € par an, signe d’un pouvoir d’achat plus modeste que la moyenne nationale.
L’attractivité économique tient à plusieurs piliers : la zone thermale (curistes 8 mois par an), la gare TGV-TER qui maille les bassins de Bordeaux et Bayonne. Et la proximité avec Safran Helicopter Engines à Tarnos qui emploie 1 500 personnes. Le chômage local de 11,9 % reste un point d’attention : la solvabilité des candidats doit faire l’objet d’une vérification stricte (GLI, ancienneté professionnelle, fiches de paie).
Le secteur Gond est identifié comme moins attractif par Lybox. l’annonce ne précise pas le quartier exact : c’est une information à exiger avant la visite. Selon que le bien se situe dans le centre thermal, en périphérie résidentielle ou à proximité de Gond, le potentiel locatif change radicalement.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Le tensiomètre est très favorable côté demande locative (8/10) et moyen sur le budget des locataires (6/10). En clair : les biens correctement positionnés se louent vite à Dax. Mais il faut adapter le loyer au pouvoir d’achat local. Tirer sur le loyer au-delà du marché expose à la vacance.
Analyse des chiffres
Le bien est affiché à 255 000 € pour 310 m² habitables (87 + 190 + 33). Le prix au m² ressort à environ 822 €, soit nettement en dessous du prix moyen Dax pour une maison (2 500 €/m²). Cette décote massive doit alerter, c’est précisément le profil qui cache souvent un loup. Voir l’analyse détaillée sur Lybox pour comparer aux références locales.
Loyer conseillé Lybox : 2 553 €/mois → 30 636 €/an
Rendement brut = 30 636 € / 255 000 € = 12,0 %
Douze pour cent brut sur la base du loyer conseillé Lybox, c’est presque le double du rendement moyen Dax (6,35 %). On est typiquement dans la zone « excellent si pas de loup ». Pour simuler le rendement locatif dans des configurations différentes, l’outil Lybox permet d’ajuster les hypothèses.
Côté charges, l’absence de charges de copropriété (immeuble en pleine propriété) est un gros plus. Côté entretien et imprévus, à l’inverse, trois bâtiments distincts multiplient le risque : trois toitures, trois électricités, trois plomberies. Et autant de devis quand quelque chose lâche.
Loyer annuel : 30 636 €
Charges : taxe foncière 2 553 € + assurance PNO 500 € + vacance (1 mois) 2 553 € + entretien (2 % du prix) 5 100 € = 10 706 €
Rendement net = (30 636 – 10 706) / 255 000 € = 7,8 %
Près de 8 % net, c’est solide. La marge se construit principalement grâce au ticket d’entrée modeste : pour calculer son cash-flow avec un crédit standard sur 20 ans, on tombe sur un cash-flow positif compris entre 50 et 200 € par mois selon le taux et l’apport. Reste à confirmer le loyer réel des unités déjà louées : le « loyer conseillé » Lybox est une estimation, le bail en place peut être en dessous.
Le point clé : pourquoi ce prix au m² ?
Un ensemble qui se vend 822 €/m² dans une ville où la maison moyenne est à 2 500 €/m², ce n’est pas anodin. Plusieurs hypothèses se valent et chacune impacte la décision.
Première piste : la maison principale de 190 m² nécessite probablement de gros travaux. Le vendeur ne mentionne aucune rénovation récente pour ce lot, seule la maison mitoyenne de 87 m² est annoncée comme refaite en 2022. Si la maison principale est vétuste (DPE F ou G, toiture, électricité d’époque), un budget de 100 000 à 150 000 € de travaux peut effacer une bonne partie de la décote. À 800 €/m² de rénovation lourde sur 190 m², on est à 152 000 € : le prix au m² remonte à 1 309 €/m² après travaux, ce qui reste sous le marché mais devient cohérent.
Deuxième piste : situation juridique compliquée. Indivision, succession, locataires en place avec baux longue durée sous-évalués, servitudes. Toutes ces situations justifient une décote et créent du risque opérationnel. Exiger l’extrait cadastral, l’historique des baux et le statut juridique exact des trois unités.
Troisième piste : localisation moins favorable que la moyenne Dax. Si le bien est à proximité de Gond ou en limite de zone moins recherchée, le marché applique sa décote naturelle. La visite sur place permettra de trancher.
Stratégies possibles
Le bien se prête à deux scénarios sérieux, à conditionner aux réponses sur les zones d’ombre identifiées.
Location nue en bloc, trois unités séparées. Le bien est déjà loué, autant prolonger la logique : maison mitoyenne rénovée à une famille (≈ 800 €/mois), maison principale après rénovation à une autre famille (≈ 1 200 €/mois), studio à un actif ou curiste (≈ 450 €/mois). Total cohérent avec l’estimation Lybox de 2 553 €/mois. La stratégie tient bien sur le profil locataire local (familles d’actifs, classe moyenne thermale). À combiner avec le déficit foncier sur les travaux pour optimiser la fiscalité, voire le statut LMNP au réel pour le studio meublé.
Dispositif Denormandie pour la maison principale. Dax est éligible au Denormandie. Si le rachat s’accompagne d’au moins 25 % de travaux et que le bien est ensuite loué nu à un locataire sous plafond de ressources, la réduction d’impôt peut grimper à 21 % du coût total. Sur un budget acquisition + travaux de 400 000 €, ça représente jusqu’à 84 000 € sur douze ans. C’est un levier puissant pour les profils déjà fiscalisés.
La location courte durée est à écarter ici. Dax n’est pas une destination touristique principale, le flux curistes existe mais reste saisonnier et imprévisible. La complexité de gérer trois unités en LCD ne se justifie pas.
Notre verdict
Le ratio rendement-prix est très favorable, la ville présente un marché locatif tendu. Et la configuration multi-unités diversifie le risque locatif. Mais trois inconnues majeures pèsent sur la décision : l’état réel de la maison principale (et son budget travaux), le DPE des bâtiments et le quartier exact dans Dax.
Tant que ces points ne sont pas levés, impossible de signer. Avant la visite, demander : l’album photo complet des trois unités, le DPE de chaque bâtiment, le bail en cours et le montant du loyer perçu, le quartier précis, l’extrait cadastral et le numéro de section et lot. Pendant la visite, faire venir un artisan tous corps d’état pour chiffrer la rénovation de la maison principale. Après visite, négocier en intégrant le coût travaux dans le calcul de rendement net-net pour s’assurer de rester au-dessus de 7 %.
L’opération a du sens sur le papier. Elle ne devient bonne qu’après vérification du quartier, du DPE et du budget travaux. Pour creuser les chiffres de cet ensemble immobilier, ouvrir l’analyse complète sur Lybox.
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