Déduire ses charges en cas d’absence de loyers : tout ce qu’il faut savoir

Votre immeuble ou votre logement ne peut pas être loué à cause de travaux de rénovation, d’entretiens, vacances locatives ou autres ? Est-il possible de déduire déficits générés de votre revenu ou vos futurs loyers grâce dispositif du déficit foncier ?

En matière d’investissement immobilier, la notion de déficit foncier fait partie des innombrables notions indispensables à maîtriser. Pourquoi ? Afin de savoir identifier les charges déductibles des revenus fonciers, et surtout comment procéder. 

Cependant, il existe diverses subtilités allant de pair avec cette notion. Règle des 3 ans du déficit foncier ou fiscal, différence d’imputabilité entre revenus fonciers et revenus globaux, plafond et report de déficit, cas de l’absence de loyers …

Le sujet peut rapidement devenir complexe à appréhender, un coup de pouce technique n’étant pas de trop. Et c’est justement dans cette logique que cet article a été pensé.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Est-ce possible d’avoir un déficit foncier alors qu’on ne perçoit pas de loyer ?
Comment déduire ses charges en l’absence de loyers ? 

Définition et fonctionnement du déficit foncier sans loyer : voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

En abordant le sujet du déficit foncier, il faut tout d’abord s’attarder sur le terme « déficit ». Il y a déficit dès lors qu’il existe un certain déséquilibre entre les revenus fonciers perçus par un propriétaire, et les charges que ce dernier assume pour assurer la bonne exploitation du bien immobilier. En d’autres termes, il y a déficit foncier lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers.

Le calcul du déficit foncier peut sembler complexe mais c’est un notion à connaitre absolument si vous souhaitez investir dans l’immobilier.

A noter.Pour bénéficier des avantages du dispositif de déficit foncier, vous devez louer votre bien en nue et sous le régime réel.

Cette situation de déficit n’est pas une fin en soi. Il faut savoir que tout propriétaire a la possibilité de déduire son déficit foncier de ses revenus, ce qui mène notamment à une réduction d’impôt. 

Les charges déductibles à cet effet concernent généralement (liste non-exhaustive) :

• les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien du bien,
• la taxe foncière, 
• les impôts payés au regard du bien,
• les charges de copropriété,
• les frais de gestion liés au bien, type frais d’agence immobilière ou rémunération d’un concierge,
• les primes d’assurance,
• ou encore les intérêts et les frais d’emprunt. 

Précision intéressante : le déficit foncier a bien un plafond. Ce dernier est fixé à 10 700 € par an, avec la possibilité de reporter l’excédent sur les exercices fiscaux suivants.

Si vous souhaitez optimiser votre déficit foncier, et lorsque c’est possible, essayez d’étaler vos factures sur deux années civiles distinctes : vous pourrez ainsi profiter deux fois du plafond de 10 700 € de déduction sur vos revenus.

Pour que la méthode du déficit foncier soit valide, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre des trois années suivant l’imputation du déficit.

Est-ce possible de déclarer un déficit foncier sans loyers perçus ?

La réponse est oui. Mais il existe une certaine subtilité. Voici la procédure à suivre. 

Lorsque le bien mis à la location est vacant, c’est-à-dire qu’il n’est occupé par aucun locataire, le propriétaire ne perçoit pas de loyer. Or, il doit toujours faire face à diverses charges, qu’il est susceptible de vouloir déclarer pour en obtenir une déduction de ses revenus.

Cela est tout à fait possible. En pratique, lorsque le propriétaire remplit le formulaire 2044 afin de déclarer ses revenus fonciers, il doit y indiquer les loyers perçus ainsi que les charges déductibles. Dans le cas où il n’aurait perçu aucun loyer, il lui suffit de mentionner uniquement les charges liées au bien donné. 

Prenons l’exemple d’un bien nouvellement acquis, qui n’a pas encore été mis à la location. Le propriétaire devra ainsi remplir une première déclaration 2044 l’année de l’acquisition du bien, en renseignant dans la ligne 250 les charges qu’il a commencé à payer cette année-là. Si le bien n’est mis à la location qu’en 2023, le propriétaire peut tout de même déduire les charges qu’il a payées durant l’année 2022. Cela inclus uniquement les frais de dossier bancaire, les intérêts du prêt immobilier, l’assurance emprunteur ou encore les travaux de rénovation du bien. Pour cela, lors de la déclaration de revenus 2022 réalisée en mai 2023, il devra mentionner l’ensemble de ces charges dans le formulaire 2044.

Déclarer l’absence de loyers est une essentielle : cela permetra à l’administration fiscale de comprendre votre situation, de beneficier de système du deficit foncier et de constrituer votre reserve de déficit pour les années suivante.

La déduction des intérêts d’emprunt sans loyers

Les intérêts d’emprunt peuvent seulement être déduits de votre revenu foncier, et non de votre revenu global. Si vous ne percevez pas loyers, il ne sera donc pas possible de pas les déduire de votre revenu global. Voici plusieurs exemples :

Lorsque le bien générera des loyers, par exemple l’année suivante, il lui suffira alors de remplir la case correspondante aux loyers perçus dans le formulaire de l’année fiscale en cours. Cela correspondra à la déclaration des revenus 2023 devant être réalisée en mai 2024, toujours par le biais du formulaire 2044. 

Si on reprend notre 1er exemple, voici sur quelle base seront calculés vos impôts :

La 2eme année. Le montant de l’impôt sera calculé sur 200 € uniquement. Suivant le calcul 4000 – 1800 – 200 – 1800 de l’année précédente = 200. Au cours des années suivantes, si les charges et loyer reste identique alors le montant imposable sera calculé sur 2 000 €

Toutefois, précisons que le déficit foncier ainsi déclaré ne sera pas provisionné de la même manière s’il s’agit du seul bien locatif détenu ou non. Il est également primordial que le bien immobilier ait uniquement un but locatif, et qu’il ne serve pas à d’autres finalités. Faute de quoi la déduction des charges ne sera pas possible.

Déduire les charges sans loyer : quelles conséquences ?

La question de l’imposition d’un investissement locatif est toujours complexe, une complexité qui ne fait que s’accentuer dans le cas d’une location en vide. En déduisant vos charges alors que vous ne percevez aucun loyer de votre bien, deux types de conséquences doivent être prises en compte :

1. S’il s’agit de votre premier bien immobilier mis à la location : le fait de déclarer des charges sans déclarer de revenus fonciers va créer un déficit qui ne sera provisionné que lorsque vous percevrez des loyers, c’est-à-dire lorsque le résultat foncier sera positif ; vous ne bénéficierez ainsi pas immédiatement de ce déficit foncier, mais il est important de tout de même le déclarer car vous réaliserez des économies appréciables dès lors que des loyers seront perçus. 
2. Si vous possédez d’autres biens immobiliers en location : le déficit obtenu peut être immédiatement imputé sur les revenus générés par les autres biens immobiliers. En effet, le déficit foncier est calculé au global avec l’ensemble de votre revenu locatif et la totalité des dépenses ( = charge) lié à vos biens.

Et si on oublie de déclarer les charges ? 

Dans l’hypothèse où vous auriez oublié de déclarer vos charges alors même que vous n’avez pas perçu de loyer, pas de panique. Vous disposez d’un délai de rectification de 3 ans.

Durant ce délai, il vous est possible de corriger votre déclaration fiscale de l’année en cours, mais également celle de l’année passée ainsi que de l’année précédente. À cet effet, il faudra communiquer tout justificatif pertinent ainsi qu’un courrier explicatif à l’administration fiscale. 

Déficit foncier sans loyer : ce qu’il faut retenir !

Le fonctionnement d’un déficit foncier sans loyer n’est pas si complexe qu’il n’y paraît, le plus important étant de retenir les points suivants :

• il y a déficit foncier lorsque le montant des charges payées par le propriétaire est supérieur à celui des revenus générés par le bien, 
• c’est notamment le cas en l’absence de perception de loyer,
• le propriétaire peut déclarer ses charges dans la ligne 250 du formulaire 2044, 
• le bien immobilier doit exclusivement avoir un but locatif, 
• dans le cas d’un premier bien mis à la location, le déficit foncier obtenu ne pourra être provisionné que sur l’année de perception des premiers loyers,
• dans le cas de l’existence de plusieurs biens immobiliers mis en location, le déficit foncier obtenu peut être déduit des revenus générés par les autres biens possédés,
• en cas d’oubli de déclaration des charges, le propriétaire dispose d’un délai rectificatif de 3 ans, demande devant être dûment justifiée.

FAQ – déficit foncier sans loyer

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à une situation où les charges déductibles d’un bien loué nu (travaux, intérêts, frais, taxes, etc.) dépassent les revenus fonciers. Le résultat devient négatif et peut réduire votre imposition sous certaines conditions.

Peut-on créer un déficit foncier si le logement ne génère pas de loyer ?

Oui, dans certains cas, mais il faut pouvoir justifier que le bien est destiné à la location et que l’absence de loyer est temporaire (vacance locative, travaux, recherche de locataire, etc.).

Quelles situations expliquent un “déficit foncier sans loyer” ?

Les cas les plus fréquents sont une vacance locative entre deux locations, une période de travaux avant mise en location, ou un sinistre/contraintes empêchant temporairement la location.

Quelle est la condition principale pour déduire les charges sans loyers ?

Il faut démontrer l’intention de louer dans des conditions normales : annonces, mandat d’agence, démarches de relocation, échanges avec des candidats, etc. L’administration attend des preuves concrètes.

Les travaux sont-ils déductibles si le bien n’est pas encore loué ?

Ils peuvent l’être si le logement est destiné à la location nue et que les travaux concernent un bien effectivement affecté (ou en cours d’affectation) à la location. Les travaux doivent être cohérents avec la mise en location.

Quelles charges peuvent générer un déficit foncier ?

On retrouve notamment les dépenses de réparation/entretien/amélioration (selon les règles), les frais de gestion, la taxe foncière, les primes d’assurance, et les intérêts d’emprunt (avec un traitement spécifique dans le calcul).

Quelle différence entre travaux déductibles et travaux non déductibles ?

En règle générale, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles en location nue, tandis que les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas dans le régime du déficit foncier.

Comment le déficit foncier s’impute-t-il sur l’impôt ?

Une partie du déficit peut s’imputer sur le revenu global (dans la limite applicable), et le surplus s’impute sur les revenus fonciers des années suivantes, selon les règles en vigueur.

Dois-je louer le bien après avoir créé un déficit foncier ?

Oui, il existe une obligation de conservation de l’affectation à la location pendant une durée minimale après l’imputation sur le revenu global, sinon l’administration peut remettre en cause l’avantage.

Que se passe-t-il si je revends le bien ou si je l’occupe moi-même ?

Si vous changez l’affectation du bien (revente, occupation personnelle) trop tôt après avoir imputé le déficit sur le revenu global, vous risquez une remise en cause de l’imputation et un rappel d’impôt.

Comment déclarer un déficit foncier sans loyers ?

Vous devez déclarer vos revenus fonciers comme d’habitude, en indiquant les charges et travaux sur les formulaires dédiés (régime réel). Même sans loyers encaissés, la déclaration sert à constater le déficit et à justifier les montants.

Quelles preuves garder en cas de contrôle ?

Conservez les factures, devis, preuves de paiement, ainsi que toutes les preuves de mise en location ou de recherche de locataire (annonces, mandat, échanges, dates de visite). Gardez aussi les éléments expliquant la vacance (travaux, sinistre, délais).

Le déficit foncier fonctionne-t-il en location meublée (LMNP) ?

Non, le mécanisme “déficit foncier” concerne la location nue au régime des revenus fonciers. En meublé, la logique est différente (BIC) avec notamment l’amortissement.