Étapes clés pour demander un crédit immobilier, et l’obtenir !

Afin d’augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier, il est indispensable de prendre en compte deux facteurs : les critères d’acceptation, et bien sûr la bonne préparation de son dossier. 
Une demande de crédit immobilier demande un travail préparatoire conséquent, en particulier s’il s’agit de votre premier achat. Plus le dossier sera étoffé et solide, et plus vous aurez de chances d’obtenir une réponse favorable. Voici tous nos conseils pour bien préparer votre demande de crédit immobilier !

Simuler son prêt lors d’une demande de crédit immobilier

Avant même d’arrêter votre choix sur un bien immobilier précis et de réunir vos pièces justificatives, simuler les détails de votre prêt immobilier peut s’avérer très utile. Cela vous permettra de comparer l’accessibilité de différents biens, de calculer vos mensualités, d’identifier la durée idéale que vous envisagez pour votre prêt, ou encore d’apprécier l’impact de divers taux d’emprunt.

Demande de crédit : Justifier votre situation financière

Une fois que votre situation personnelle est dûment renseignée, la prochaine étape est bien entendu de justifier votre situation professionnelle. Autrement dit votre situation financière immédiate et sur le long terme.

Ce que la banque va vérifier, c’est avant tout la cohérence entre votre projet immobilier et la réalité de vos ressources financières. Les pièces à fournir sont assez classiques, mais il est important de n’en négliger aucune :

• le contrat de travail, 
• les 3 derniers bulletins de salaire ou les 3 derniers bilans comptables,
• les 2 derniers avis d’imposition,
• les relevés bancaires des 3 derniers mois,
• les justificatifs de tout placement ou investissement si concerné,
• un justificatif de revenus fonciers si concerné.

Certains éléments impactent grandement la réponse à votre demande de crédit. Ainsi, la stabilité d’un CDI sera toujours préférée à celle d’un CDD, même si ce dernier est très bien rémunéré. La banque regardera également si vous avez été à découvert au cours des derniers mois voire de l’année passée, et si vous avez d’autres crédits en cours. 

Il est parfois recommandé de repousser un projet immobilier à l’année suivante si vous ne réunissez pas encore toutes ces conditions. En particulier s’agissant de l’absence de découvert, ou si vous devez d’abord solder d’autres crédits. N’hésitez également pas à préciser si vous envisagez de réaliser un ou plusieurs remboursements anticipés.

Comment préparer sa demande de crédit immobilier ?

Un crédit immobilier repose sur un véritable projet immobilier. Ce dernier doit s’appuyer sur les détails de votre situation personnelle et financière, et cela de manière réaliste. 

Sur-estimer sa situation ou ne pas la prendre en compte amènera à un projet immobilier incohérent et non réalisable, pour lequel vous ne parviendrez pas à obtenir de réponse favorable. A contrario, sous-estimer vos capacités pourra vous amener à obtenir une réponse favorable, mais il serait dommage de ne pas optimiser votre investissement et viser à acquérir un bien aussi qualitatif que possible. Tout comme pour les étapes précédentes, la préparation de votre projet immobilier implique de réunir certains documents :

• la promesse de vente ou le compromis de vente, signé,
• la justification de l’apport personnel que vous comptez réaliser,
• l’avant-contrat s’il y en a un, 
• et enfin tout devis concernant d’éventuels travaux.

Les divers mécanismes pour une demande de prêt immobilier

Les crédits immobiliers ne sont pas tous équivalents. Les manières de les rembourser peuvent être personnalisées, à savoir :

• le lissage de prêt immobilier – permet d’obtenir un effort de remboursement stable, ce qui est très utile si vous avez plusieurs crédits à rembourser en même temps, 
• la franchise – le début du remboursement peut débuter ultérieurement au déblocage des fonds,
• la modulation d’échéances – tout au long du crédit, le montant des échéances peut être révisé soit à la hausse, soit à la baisse,
• le report d’échéances – ici, il s’agit de pouvoir « sauter » une mensualité en la reportant à la fin de l’échéancier initial, ou alors d’interrompre les remboursements durant une période donnée en cas de difficultés financières et sur accord de la banque,
• le prêt gigogne – ce type de prêt propose de scinder le financement global en deux prêts distincts, ce qui se traduit en général par un prêt de courte durée avec un taux faible, et un autre prêt étalé sur une plus longue durée et dont le taux sera plus important.

Connaître les critères d’acceptation d’un crédit immobilier

Enfin, afin d’optimiser vos chances d’obtenir une réponse favorable, il vous sera indispensable de vérifier si vous remplissez bien chaque critère d’acceptation. Voici une liste des 5 principaux critères à ne pas négliger !

Critère n°1 : un taux d’endettement inférieur à 35 %

Le taux d’endettement est l’une des premières choses observées par votre banque. Cela fait référence à la part de vos revenus qui sera dédiée au remboursement de votre crédit immobilier. Idéalement, il ne doit pas dépasser 35 % pour rentrer dans les critères du HCSF.

Critère n°2 : optimiser son apport, ou le minimiser pour augmenter son levier financier ?

En matière d’apport, il n’y a pas de véritable règle ou de seuil minimum. Les banques seront toujours en demande d’un apport aussi élevé que possible, tandis que les investisseurs auront tendance à vouloir minimiser leur apport afin de maximiser leur levier financier. Il est donc nécessaire de trouver un juste équilibre entre les attentes de la banque et ses propres ambitions en tant qu’investisseur.

Critère n°3 : une situation professionnelle stable

Afin de réduire les risques d’impayés, les banques analysent minutieusement votre situation professionnelle. Et en particulier le montant ainsi que la stabilité de vos revenus. Dès lors, plus votre situation professionnelle sera stable comme dans le cas d’un CDI, et plus vous augmenterez vos chances d’avoir une réponse favorable. La banque a ainsi besoin d’obtenir une certaine prévisibilité de vos revenus à long terme. L’ancienneté que vous avez dans votre entreprise peut également jouer.

Critère n°4 : l’état de santé

Contre toute idée reçue, l’état de santé fait bel et bien partie des critères pris en compte dans le cadre d’un prêt immobilier. Votre état de santé impactera directement le coût de votre assurance emprunteur. Il n’est pas nécessaire d’être un athlète olympique pour obtenir un prêt. Cependant, plus vous serez en bonne santé, et plus il vous sera facile d’accéder à un prêt.

Critère n°5 : attention au surendettement et au fichage banque de France

Pour chaque demande de crédit, les banques consultent ce que l’on appelle le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ainsi que le fichier central des chèques. 

Être surendetté ou fiché à la Banque de France témoigne de grandes difficultés financières à un moment donné de votre vie. Or, il faut savoir que cela laisse des traces dans les fichiers nationaux, et que vous pourrez en payer le prix plus tard lors d’une demande de crédit immobilier.