Charges du propriétaire bailleur : 7 charges à ne pas oublier dans votre investissement locatif

En vous lançant dans l’investissement locatif, vous vous êtes certainement posé la question des charges du propriétaire que vous alliez devoir payer suite à votre achat. Beaucoup d’investisseurs débutants ont peur d’oublier l’une de ces charges et donc de mal calculer le rendement locatif de leur investissement.

J’ai réuni dans cet article les 7 charges, les 7 dépenses à ne pas oublier lorsque vous faites un investissement locatif pour être sûr de rester rentable.

La taxe foncière : La charge la plus importante

L’un des premières charges du propriétaire à ne pas oublier est la taxe foncière. Elle fait partie des charges importantes que l’on doit payer lorsque l’on devient propriétaire d’un appartement, d’une maison. Que ce soit pour de l’investissement locatif ou pour de la résidence principale.

La taxe foncière (ou impôt foncier) fait partie des impôts locaux qui sont perçus par les collectivités territoriales. La taxe foncière doit être payée par tous les propriétaires d’un bien immobilier quel qu’il soit.

Elle est souvent accompagnée de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). A noter que même si la taxe foncière doit être payée par le propriétaire (dans le cas d’un bail d’habitation), il est en droit de faire payer la TEOM à son locataire en l’incluant dans les charges. La taxe foncière peut être plus ou moins élevée en fonction des communes et de leur santé financière.

Bon à savoir : Dans le cas d’une location par un bail commercial, le paiement de la taxe foncière est assumé par le locataire du local et non pas le propriétaire.

Les charges de copropriétés et de syndic

Si vous achetez un appartement dans un immeuble avec plusieurs propriétaires différents. Vous intégrez une copropriété, avec un syndic, qui va s’occuper de la gestion de l’immeuble. Le syndic de copropriété peut être bénévole ou non et donc vous coûter plus ou moins cher en tant de propriétaires.

Dans tous les cas, vous serez redevables des charges de copropriétés qui vont servir à payer le salaire du syndic si il y en a un. Cela comprend l’entretien de l’immeuble (nettoyage des communs, changement d’ampoule, peinture …) mais aussi les travaux plus lourds comme les ravalements de façade ou les révisions de toitures.

En fonction de la taille de votre appartement, vous détenez une « quote-part » de l’immeuble et cela va déterminer la proportion des travaux que vous allez payer. Concrètement, plus l’appartement est grand, et plus vous payez des charges de copropriétés élevées.

Lors d’un investissement locatif, il est important de vérifier que la copropriété est en bonne santé. Vérifier que tous les propriétaires payent correctement les charges et que les travaux d’entretiens sont faits régulièrement.

On recommande en général de demander les 3 derniers PV d’assemblée générale de la copropriété avant d’acheter pour savoir si elle est en bonne santé ou non.

Si vous achetez un immeuble de rapport dans son intégralité, il n’y aura pas de copropriété et donc pas de charges de copropriétés, ce qui peut faire une belle économie.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO)

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, un propriétaire à l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile en tant que propriétaire non occupant. L’assurance propriétaire non occupant est donc obligatoire et permet également de protéger le propriétaire car:

• L’assurance habitation du locataire peut être insuffisante en cas de sinistre important et locataire n’est pas en mesure de payer lui-même les réparations
• Le logement est assuré même pendant les périodes de vacances locatives ou de transitions entre 2 locataires
• De plus, si vous êtes propriétaire d’un immeuble dans son intégralité, l’assurance PNO permettra de couvrir les sinistres dans les parties communes, qui ne sont pas couverts par les assurances des locataires

Les travaux d’entretiens du logement

Une charge du propriétaire qui est souvent sous-estimé par les investisseurs mais qui est pourtant loin d’être négligeable : ce sont les travaux d’entretiens dans un logement.

En effet, un locataire un peu indélicat, un parquet mal posé ou une fuite d’eau dans la salle de bains et la note peut vite monter. Dans certains cas les assurances et les cautions pourront vous permettre de diminuer ce coût d’entretien. En revanche, pour tout ce qu’il s’agit de l’usure naturelle de l’appartement, ce sera entièrement à la charge du propriétaire bailleur.

Même si vous avez effectué des travaux au moment de l’achat de votre bien immobilier, il ne restera pas neuf éternellement. Il faut penser à provisionner une partie des loyers pour le moment ou les travaux de rénovations vont arriver.

En fonction de l’état initial de votre bien, on conseille de provisionner entre 5% et 10% du loyer tous les ans pour les travaux d’entretiens de votre appartement.

La garantie loyers impayés (GLI)

La Garantie Loyers impayés est une assurance qui permet au propriétaire de se couvrir en cas d’impayé et de dégradations de la part du locataire. Elle indemnise le propriétaire lorsqu’il ne reçoit pas son le loyer de la part du locataire et prend également en charge les éventuels frais de justice à engager contre le mauvais payeur.

Attention, les assureurs ne vont pas assurer n’importe quel locataire avec la GLI. Ils vont refuser les « mauvais dossier » et assurer uniquement les locataires solvables, en général avec des revenus d’au moins 3 fois le montant du loyer.

Pensez également à vérifier les délais de carence de votre GLI. En effet, si un impayé survient, la GLI peut choisir de ne pas vous rembourser les 3 premiers mois par exemple, c’est la période de carence.

Le coût d’une Garantie Loyers Impayés varie entre 2% et 5% du montant du loyer.

Depuis 2018, l’état à créer via action logement la garantie visale qui permet de garantir le paiement des loyers gratuitement.

La gestion locative par une agence

Lorsque vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même de vos locataires, soit pour gagner du temps soit parce que le bien est trop éloigné, vous pouvez mandater une agence immobilière pour s’en occuper à votre place.

L’agence aura pour rôle d’être le premier interlocuteur avec le locataire, de réceptionner les loyers, d’envoyer les quittances, la gestion des réparations (en accord avec le propriétaire). Le coût de la gestion est d’environ 6% à 8% du montant des loyers hors charges.

Vous avez également la possibilité, en plus de la gestion, de déléguer la recherche de locataire et les états des lieux d’entrée et de sortie. C’est souvent le plus important lorsque le bien se trouve loin de son lieu de résidence.

Pour ce service, les agences facturent en général 2 mois de loyer à chaque état des lieux d’entrée (1 mois pour le propriétaire et 1 mois pour le locataire). Il n’y a pas de facturation supplémentaire pour l’état des lieux de sortie.

La vacance locative ou carence locative

Pour finir avec cette liste des 7 charges du propriétaire bailleur à ne pas oublier dans votre investissement locatif, nous parlons de la vacance locative.

La vacance locative c’est simplement le temps durant lequel votre logement n’est pas loué alors qu’il est tout à fait louable. C’est-à-dire qu’il n’est pas en travaux par exemple. Il peut vous arriver de ne pas trouver tout de suite un locataire à la fin des travaux ou aussi lors d’un changement de locataire dans votre appartement.

La vacance locative n’est pas une vraie charge comme celles que l’on a vue précédemment. En effet, l’investisseur immobilier ne paye pas la vacance locative, c’est plutôt un manque à gagner. Néanmoins, pour faire un investissement locatif réussi il est indispensable de prendre en compte cette vacance locative qui vous permettra de calculer vos rendements locatifs net et net d’impôts le plus précisément possible.

Pour un investissement locatif réussi, une analyse poussée est indispensable. Ne sous estimez pas ces 7 charges dans le calcul de votre rendement locatif. Le rendement brut peut être élevé, mais c’est bel et bien le rendement net qui va être important. Ces charges ont également un impact direct sur le cash flow de votre investissement locatif.

Pour analyser facilement et rapidement un investissement locatif, il y a le simulateur LyBox qui vous permettra de rentrer toutes les informations et calculer la vrai rentabilité de votre investissement.