Effet de levier bancaire : Pourquoi l’investissement immobilier locatif est la meilleure option ?

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L’effet de levier bancaire, de quoi parle-t-on ? Comment se calcule-il ? Comment peut-on l’utiliser dans l’investissement locatif et pourquoi est-il le meilleur moyen de booster sa rentabilité et de s’enrichir ?

Définition de l’effet de levier en immobilier

L’effet de levier est un terme avant tout financier, dont le nom vient du vrai levier physique. On peut imaginer que si vous devez soulever une énorme pierre, vous ne pouvez peut être pas le faire à mains nues. Par contre, avec un levier suffisamment long et un point d’appuis, c’est possible ! En finance, c’est la même chose. Le levier consiste à investir dans un actif une somme d’argent plus importante que ce l’on possède vraiment. Cela peut se faire dans le domaine de la bourse et des marchés financiers en général, mais aussi dans l’immobilier grâce à l’emprunt bancaire.

Comment calculer l’effet de levier ?

Il existe plusieurs façons de calculer le levier sur un investissement. Néanmoins la méthode la plus simple consiste à faire le rapport entre la valorisation de votre investissement et les fonds que vous avez personnellement engagé dans le projet :

    \[     Levier = \frac {Valorisation  \;  de \; l'investissement} {Capitaux \; propres \; investis \; dans \; le \; projet} \]

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à 100.000€. Si vous avez mis 10.000€ d’apport sur votre achat et emprunté 90.000€ à la banque, alors votre levier est de 10. C’est aussi simple que ça.

Pourquoi le levier permet d’augmenter la rentabilité locative ?

Nous allons prendre deux cas concrets pour comprendre la puissance de l’effet de levier bancaire.

Cas n°1 : Achat d’un appartement à 100.000€ cash, sans aucun effet de levier.

On suppose que ce bien rapporte un rendement net d’impôts, c’est-à-dire un rendement après paiement de toutes les charges mais également de l’imposition sur les revenus fonciers, de 5%.

Concrètement dans ce cas, l’investissement va rapporter 5000€/an à notre investisseur immobilier

Cas n°2 : Achat d’un appartement à 500.000 avec un apport de 50.000€, c’est-à-dire un levier de 10.

On suppose que l’emprunt bancaire se fait à un taux de 2%. Cela veut dire que l’investisseur va payer au maximum 2% de 500.000€ d’intérêts par an, c’est-à-dire 10.000€ (c’est le prix du levier bancaire dans ce cas précis). C’est en effet le montant maximum d’intérêts qu’il va payer sur une année. Lors d’un crédit immobilier, l’investisseur paie les intérêts sur le Capital Restant Dû (CRD) et non pas sur le montant initial. Au fur et à mesure que le crédit va être remboursé, la part des intérêts dans la mensualité va donc diminuer. (cf article calcul de mensualité).

On suppose que cet investissement locatif a la même rentabilité que dans le cas n°1, c’est-à-dire 5% net d’impôts. L’investissement va donc rapporter 25.000€/an, mais l’investisseur doit payer 10.000€/an pour le crédit immobilier, le coût du levier. Au final, L’acheteur garde 15.000€/an pour lui, soit 3 fois plus que dans le cas n°1, alors qu’il a investi 2 fois moins d’argent.

C’est la raison principale pour laquelle l’effet de levier en finance est si puissant. Il permet d’investir dans des actifs avec des valorisations très hautes, même si l’investisseur n’a pas suffisamment de capitaux propre.

L’avantage du crédit immobilier pour utiliser l’effet de levier

Comme nous venons de le voir, l’effet de levier permet de s’enrichir très rapidement car il devient possible d’investir de grosses sommes d’argent sans avoir beaucoup d’apport. C’est là que l’investissement locatif devient extrêmement intéressant. En effet, dans le monde de l’investissement et de la finance, c’est le moyen le plus accessible et l’un des moins cher pour faire des leviers très importants, avec très peu de capitaux propres.

L’investissement locatif […] est le moyen le plus accessible et l’un des moins coûteux pour faire des leviers très importants, avec très peu de capitaux propres.

Lors d’un emprunt immobilier à 110%, l’effet de levier est même infini. Dans ce cas, l’acheteur n’a mis aucun apport dans son projet.

L’effet de levier à grande échelle, ça donne quoi ?

Vous l’avez certainement compris, l’effet de levier est intéressant seulement si le coût du levier est plus faible que la rentabilité de l’investissement locatif. Dans l’exemple précédent, un investisseur immobilier peut « acheter » une certaine somme d’argent à 2%/an et ensuite la place dans un appartement ou un immeuble de rapport qui rapporte une rentabilité nette d’impôts de 5%/an. Au final, il gagne la différence de 3% sur le montant emprunté.

  • 100 000€ emprunté, c’est 3 000€/an de gagné
  • 1 000 000€ emprunté, c’est 30 000€/an de gagné
  • 10 000 000€ emprunté, c’est 300 000€/an de gagné…

Magique non ? Certains investisseurs aiment beaucoup dire que plus ils sont endettés, et plus ils deviennent riche ! Cela peut paraitre contre-intuitif à première vue. Cependant, en utilisant correctement la dette et l’effet de levier pour investir dans des actifs rentables, cela devient juste.

Les dangers de l’effet de levier bancaire en immobilier

Pour finir cet article, nous devons également parler du danger de l’effet de levier, qui n’est pas négligeable. Nous avons vu que l’on peut s’enrichir en empruntant énormément d’argent et en le plaçant dans des actifs avec des rentabilités élevées. Cependant, il ne faut pas oublier qu’un investissement locatif comporte également un risque. En particulier, La rentabilité n’est pas constante dans le temps.

Emprunter 10 000 000 € peut vous faire gagner 300 000€/an en moyenne. En revanche, n’oubliez pas que vous avez aussi 200 000€ d’intérêts à payer tous les ans, en plus du remboursement de capital de votre crédit immobilier. Un imprévu sur un immeuble, des locataires qui ne payent pas ou des travaux inattendus et votre rentabilité locative peut vite s’effondrer. En revanche votre dette envers la banque elle, ne bougera pas d’un pouce.

Conclusion

Au final, l’effet de levier est un mécanisme incroyable. Il permet de s’enrichir sans avoir beaucoup de capital initial. L’immobilier locatif est l’un des meilleurs moyen de faire du levier, à grande échelle et à bas coûts.

C’est d’ailleurs selon nous l’une des raisons principales qui fait de l’immobilier l’un des placements les plus intéressant qu’il existe. Ce n’est pas l’investissement qui offre les meilleurs rentabilités, mais il est peu risqué et il permet surtout d’emprunter beaucoup de fonds avec peu de capitaux : Bref, faire beaucoup de levier.

Cependant, il faut savoir être prudent avec l’effet de levier. Même s’il reste l’un des meilleurs moyen pour s’enrichir rapidement, il peut aussi, si il est mal utilisé, vous appauvrir tout aussi rapidement.