Qu’est-ce qu’une assurance GLI (garantie des loyers impayés) ?

Vous voulez sécuriser vos revenus locatifs ou vous décharger de procédures coûteuses en cas d’impayés ? Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne l’assurance garantie des loyers impayés et pourquoi c’est important !

Quand il s’agit de faire louer son logement, il faut prendre en compte certaines mesures afin d’éviter d’éventuels problèmes au niveau du loyer avec vos locataires. Alors, est-ce que la garantie des loyers impayés est la meilleure solution pour louer en toute sérénité ? 

Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?

La garantie des loyers impayés peut être considérée comme le meilleur moyen de sécuriser les loyers du propriétaire. Parce que le bailleur souscrivant une telle assurance est protégé contre les aléas de l’investissement tels que les loyers et charges impayés, les frais de contentieux, les dégradations immobilières etc…

Opter pour une assurance contre les risques locatifs est très avantageux pour les propriétaires mais représente un certain coût.

Différence entre GLI et caution locative.

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance, offrant une couverture contre les risques de loyers impayés, les frais de justice associés, et parfois les dégradations locatives. À l’inverse, la caution locative implique qu’une tierce personne (physique ou morale) se porte garant du paiement du loyer, s’engageant à régler les sommes dues en cas de défaillance du locataire.

Pourquoi souscrire une garantie des loyers impayés ?

Les avantages pour le propriétaire.

Les loyers impayés peuvent avoir des conséquences très lourdes pour les personnes ayant investi dans l’immobilier locatif afin d’avoir un complément de revenu. Parce qu’en cas de non-paiement du loyer, les investisseurs se trouvent confrontés à une procédure pénible et coûteuse.

Autrement dit, si le bailleur n’a pas souscrit un contrat au moment de la signature du bail, il devra payer les charges liées au logement sans percevoir de loyer et être prêt à faire face à des démarches judiciaires longues afin de régler ce problème. C’est pour cela qu’il vaut mieux que les investisseurs souscrivent une assurance des loyers impayés afin de sécuriser leurs revenus locatifs tout en évitant les charges impayées et les frais de contentieux. Ainsi, ils seront remboursés des loyers s’ils font face à un impayé.

Les risques couverts par la GLI.

La GLI offre une garantie financière permettant d’assurer la continuité des revenus locatifs, et ce même en situation de litige avec un locataire défaillant. En effet, au-delà de la prise en charge des loyers non perçus, la GLI assure également les frais engendrés par la gestion du contentieux, tels que les honoraires d’avocat, les frais d’huissier, et les dépenses liées à une procédure d’expulsion.

Outre la garantie financière en matière de loyers impayés, la GLI présente aussi l’avantage de couvrir les éventuels dommages et dégradations provoqués par le locataire dans le logement qu’il occupe. Ainsi, en cas de dégradations constatées lors de son départ, l’assurance pourra indemniser le propriétaire à hauteur des réparations nécessaires. Cette protection s’avère particulièrement utile lorsque le dépot de garantie versée par le locataire s’avère insuffisante pour couvrir les coûts engendrés par ces réparations.

Les assurances GLI ont un délai de carence pouvant aller de zéro à quelques mois. Certaines assurances proposent une couverture immédiate sans aucun délai de carence, tandis que d’autres peuvent imposer un délai allant jusqu’à 3 mois, surtout pour les cas de loyers impayés. C’est un paramètre important à prendre en compte pour le choix de votre assurance.

Conditions d’éligibilité et critères de sélection

Les conditions d’éligibilité varient selon les assureurs, mais certains éléments communs sont à prendre en compte :

1. Revenus suffisants : Les locataires doivent généralement justifier d’un salaire nets mensuel au moins égal à trois fois le loyer charges comprises.
2. Stabilité professionnelle : Un contrat de travail en CDI (hors période d’essai) est souvent requis. Certains assureurs peuvent accepter des locataires en CDD, intérimaires ou indépendants, à condition qu’ils puissent prouver une stabilité de revenus.
3. Dossier de solvabilité : Le locataire doit fournir un dossier complet comprenant les justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition), un justificatif d’identité, et parfois un extrait de compte bancaire.

La souscription à une garantie des loyers impayés

Dans l’objectif d’obtenir une couverture en cas de non-paiement du loyer, les investisseurs locatifs peuvent souscrire une garantie des loyers impayés auprès d’un assureur habitation vendant des assurances multirisques habitation. En outre, certaines assurances loyers impayés peuvent être souscrites par le propriétaire directement avant ou après la signature du bail de location.

Pour souscrire au contrat d’assurance loyers impayés, les assureurs appliquent un certain nombre de critères selon le profil des locataires afin de vérifier la solvabilité et l’éligibilité de leurs dossiers. Celles-ci peuvent être : 

• Justifier un revenu mensuel supérieur à trois fois le montant du loyer,
• Bénéficier d’un contrat de travail stable
• Logement en question doit s’agir de la résidence principale du locataire.

Dans le cas où, les dossiers de locataires respectent les différentes conditions telles que mentionnées ci-dessus, le client accepte de souscrire une assurance GLI.

En effet, les bailleurs doivent respecter également certains critères pour que l’assurance impayée soit applicable. Ceux-ci peuvent être mentionnés comme ci-dessous : 

• S’assurer que le logement en question est en bon état et peut être mis en location sans risque pour le locataire,
• Mettre une clause dans le contrat de location pour que le bail puisse être résilié de plein droit si le locataire ne paie pas ses loyers,
• Fournir à l’assureur les documents nécessaires afin de vérifier la solvabilité du locataire.

Gestion des loyers impayés et démarches en cas de non-paiement.

Pour se protéger efficacement, le propriétaire doit veiller à respecter les conditions d’éligibilité des locataires et à déclarer rapidement tout incident d’impayé à son assurance et respecté une procédure spécifique :

1. relance amiable

Envoyez rapidement une relance amiable au locataire pour lui rappeler son retard de paiement, d’abord par téléphone ou courrier simple. Si le loyer reste impayé, une seconde relance, plus formelle, peut être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

2. mise en demeure

Si le paiement n’est toujours pas effectué, adressez une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Préciser dans cette lettre le montant dû et offrant un dernier délai pour régler la dette.

3. activation de la GLI ou appel au garant

Informez votre assurance pour activer la Garantie Loyer Impayé, si vous en avez une, ou contactez le garant du locataire pour couvrir le montant impayé.

4. commandement de payer via huissier

Faites appel à un huissier pour délivrer un commandement de payer au locataire. Lui donnant ainsi un délai légal de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

À partir du moment au la GLI est activé, votre assureur prendre le relais pour une éventuelle procédure judiciaire en vue d’une expulsion.

En cas de litige, nous vous conseillons de garder une trace écrite de toutes les communications avec le locataire.

Coût de l’assurance loyer impayé

Le coût de la GLI varie en fonction de plusieurs facteurs, dont le montant du loyer et le niveau de risque associé au locataire.

La prime est généralement exprimée en pourcentage du loyer et varie entre 2% et 4%.

Pour choisir la meilleure GLI, il convient de comparer les offres en tenant compte du rapport couverture/prix, des délais de carence, des franchises, des plafonds d’indemnisation, et des conditions de mise en œuvre de la garantie.

Que faire en cas de refus du dossier par l’assureur ?

Lorsque le dossier d’assurance loyer impayé n’a pas été accepté ou le locataire n’est pas solvable, les investisseurs locatifs peuvent avoir recours à d’autres solutions afin de sécuriser leur investissement locatif tout en gardant leur locataire :

• La caution solidaire : La première solution est de faire appel à un garant en demandant à un proche du locataire de se porter caution solidaire, le propriétaire s’assure d’avoir un recours possible en cas d’impayés. En revanche, cette option n’offre pas de garanties en matière de prise en charge des frais liés à la gestion des litiges ou aux dégradations matérielles.
• Le dépôt de garantie : bien qu’il ne s’agisse pas d’une assurance à proprement parler, le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée des lieux permet au propriétaire de disposer d’une somme immédiatement mobilisable en cas d’impayés ou de dégradations. Toutefois, son montant est limité à deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées et un mois de loyer pour les locations nu.
• La garantie Visale : les propriétaires peuvent opter pour la garantie Visale qui a été mise en place par Action Logement, cette garantie gratuite permet aux propriétaires privés de bénéficier d’une couverture contre les impayés de leurs locataires éligibles (voir conditions spécifiques sur le site d’Action Logement).
  Grâce à ce dispositif, les bailleurs seront remboursés par l’Etat en cas d’impayé, en revanche, la prise en charge des détériorations locatives est plafonnée à un maximum de deux mois de loyer et elle ne prend pas en charge les frais liés aux contentieux (Frais d’huissier, avocat …).

Conclusion

En définitive, l’assurance GLI apparaît comme une protection complète et rassurante pour tous les propriétaires bailleurs souhaitant sécuriser leurs investissements et s’éviter de nombreux soucis en cas de problème avec leur locataire. Ainsi, la souscription d’une Garantie Loyers Impayés constitue sans aucun doute un investissement judicieux, qui peut rapidement s’avérer rentable face à l’imprévisibilité des situations et des comportements locataires.