Investir dans l’immobilier sans passer par un achat

L’investissement immobilier reste une classe d’actifs recherchée par les investisseurs à la recherche de solutions sûres et rentables pour diversifier leur patrimoine. Toutefois, les contraintes opérationnelles (gestion locative, travaux, vacance, etc.), la fiscalité complexe et les montants d’acquisition élevés rendent l’achat en direct peu attractif pour de nombreux investisseurs professionnels. 

Il existe heureusement des alternatives permettant d’accéder au marché immobilier sans passer par une acquisition en nom propre. Ces solutions ne nécessitent pas d’acheter un bien. Elles conservent tout de même une exposition aux performances du secteur immobilier. Voici un tour d’horizon de ces dispositifs ! 

Le private equity immobilier pour accéder à des projets immobiliers à grande échelle 

Le Private Equity Immobilier permet de participer à des opérations immobilières d’envergure (bureaux, actifs résidentiels gérés, complexes commerciaux) en entrant au capital de sociétés ou de fonds qui les développent, réhabilitent ou exploitent.

Concrètement, il s’agit de flécher des capitaux vers des opérateurs spécialisés, sélectionnés pour leur expertise et leur capacité à générer de la valeur sur des cycles longs. Comme mis en avant sur openstone (plateforme n°1 en Private Equity Immobilier), Le rendement est ensuite redistribué aux investisseurs, via des plus-values ou des revenus issus de l’exploitation.

Les avantages du private equity immobilier

Ce type de projets est traditionnellement réservé aux grandes fortunes et aux institutionnels. Le Private Equity Immobilier permet d’y accéder à partir de montants d’investissement plus accessibles tout en bénéficiant du savoir-faire d’opérateurs professionnels. 

Il s’agit d’une classe d’actifs offrant des perspectives de rendement annualisé situées entre 5 et 10 %, avec une durée de placement généralement comprise entre 5 et 10 ans. Cette solution s’inscrit donc dans une stratégie patrimoniale de long terme et répond à des objectifs de diversification.

Les inconvénients du private equity immobilier

Malgré ses nombreux atouts, le Private Equity Immobilier présente certaines contraintes que l’investisseur doit intégrer en amont :

• Un ticket d’entrée relativement élevé : généralement fixé autour de 10 000 euros ; ce qui peut constituer un frein pour certains profils d’investisseurs ;
• Une liquidité limitée : les capitaux étant immobilisés pendant toute la durée de vie du fonds (5 à 10 ans en moyenne), cela suppose une vision patrimoniale de moyen à long terme, sans possibilité de retrait anticipé ;
• Une absence de garantie sur les performances : les revenus et plus-values dépendant fortement du succès opérationnel des projets, des conditions de marché et des aléas immobiliers (vacance, retards, réglementation).

Face à ces risques, Openstone réduit de manière significative l’incertitude sur les performances en sélectionnant uniquement des fonds reconnus et des partenaires leaders du secteur immobilier. Cela permet de sécuriser les investissements et d’offrir une exposition plus maîtrisée aux opportunités du marché.

Les SCPI pour investir dans l’immobilier sans gestion complexe 

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’accéder à un portefeuille mutualisé de biens immobiliers sans en assurer la gestion. L’investisseur détient des parts dans une structure qui acquiert, gère et valorise un parc immobilier diversifié composé de logements, bureaux, commerces, etc.

Les avantages des SCPI

L’attractivité des SCPI repose sur trois atouts majeurs : 

• Diversification des risques : en détenant un portefeuille composé de multiples actifs (bureaux, logements, commerces), les SCPI permettent de répartir le risque locatif et sectoriel ;
• Rendement attractif : les distributions annuelles se situent généralement entre 4 et 6 %, un niveau supérieur à celui des produits d’épargne traditionnels ;
• Accessibilité financière : il est possible d’investir à partir d’environ 1 000 euros, ce qui rend ces véhicules accessibles sans mobiliser de gros capitaux.

En cumulant performance, diversification et accessibilité, les SCPI s’adressent à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière passive tout en bénéficiant de l’expertise de gestionnaires professionnels.

Les inconvénients des SCPI

Malgré leur structure mutualisée, les SCPI ne sont pas exemptes de limites et de risques que l’investisseur doit prendre en considération :

• Exposition aux fluctuations du marché immobilier : une baisse de la valeur des actifs sous-jacents peut impacter directement la valorisation des parts et le niveau de rendement ;
• Frais parfois significatifs : les frais d’entrée, de gestion et de sortie, prélevés par la société de gestion, peuvent réduire sensiblement le rendement net servi aux porteurs de parts ;
• Liquidité relative : en cas de baisse de la demande sur le marché secondaire, la revente des parts peut s’avérer longue, retardant le désengagement et le versement des produits attendus.

Naturellement, ces éléments impliquent une analyse approfondie du fonctionnement des SCPI, de leur politique de gestion et de leur exposition sectorielle avant tout engagement.

Le crowdfunding immobilier pour financer des projets à court terme

Le crowdfunding immobilier repose sur un principe de financement participatif via des plateformes en ligne. Il permet à des investisseurs d’apporter des fonds à des promoteurs pour réaliser des opérations ciblées : constructions, réhabilitations, ou promotions résidentielles. À l’issue du projet, les revenus perçus prennent la forme d’intérêts ou de plus-values.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Ce modèle offre des rendements potentiels élevés, souvent compris entre 8 et 12 %. L’investisseur conserve une certaine maîtrise, en choisissant les projets auxquels il souhaite participer. Il peut également suivre l’avancement du programme et consulter les données du promoteur ou les projections financières. Le ticket d’entrée est très accessible, souvent dès 1 000 euros.

Les inconvénients du crowdfunding immobilier

À ce niveau, on retient que les risques sont aussi élevés que les rendements. Concrètement, il s’agit des concrètes comme : 

• Risque de perte en capital élevé : en cas d’échec du projet, l’investisseur peut subir une perte partielle, voire totale de son apport.
• Encadrement réglementaire encore limité : cela augmente les risques de défaut, de mauvaise gouvernance, voire de fraude.
• Manque de liquidité : l’investissement est immobilisé jusqu’à la finalisation du projet, généralement entre 3 et 5 ans, sans possibilité de sortie anticipée.
• Dépendance forte à la qualité du promoteur : le succès de l’opération repose largement sur la capacité du porteur de projet à gérer les délais, les coûts, la conformité réglementaire et la revente finale.