Effet de levier en investissement locatif : Calcul et avantages

L’effet de levier, dans sa définition la plus générale, est une technique utilisée pour amplifier les gains potentiels (mais aussi les pertes) d’un investissement ou d’un projet en utilisant des fonds empruntés.

En immobilier, on parle de levier bancaire : il s’agit d’utiliser l’endettement pour accroître sa capacité d’investissement au-delà de ses propres moyens financiers.

Cette méthode permet aux investisseurs d’acheter des propriétés avec une mise de fonds initiale relativement faible par rapport à la valeur totale de l’investissement.

Définition de l’effet de levier

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

L’effet de levier est un terme avant tout financier, dont le nom vient du vrai levier physique. On peut imaginer que si vous devez soulever une énorme pierre, vous ne pouvez peut être pas le faire à mains nues. Par contre, avec un levier suffisamment long et un point d’appuis, c’est possible ! En finance, c’est la même chose. Le levier consiste à investir dans un actif une somme d’argent plus importante que ce l’on possède vraiment. Cela peut se faire dans le domaine de la bourse et des marchés financiers en général, mais aussi dans l’immobilier grâce à l’emprunt bancaire.

Pourquoi est-il crucial en investissement immobilier ?

En immobilier, l’effet de levier désigne spécifiquement l’utilisation de l’emprunt bancaire pour financer l’acquisition de biens immobiliers. Cette méthode permet aux investisseurs d’acheter des propriétés avec une mise de fonds initiale relativement faible par rapport à la valeur totale de l’investissement. Le but est que les revenus générés par les loyers couvrent non seulement les coûts de l’emprunt, mais génèrent également un bénéfice, maximisant ainsi le rendement des fonds propres investis.

L’idée est que les revenus générés par l’investissement (loyers) couvrent les coûts de l’emprunt et génèrent un bénéfice supplémentaire. On parle alors de cashflow.

Utilisé judicieusement, l’effet de levier en immobilier peut considérablement augmenter la rentabilité d’un investissement et faire augmenter ainsi votre patrimoine global plus rapidement que si vous n’utilisiez que vos fonds propres.

Comment calculer l’effet de levier ?

Il existe plusieurs façons de calculer le levier sur un investissement. Néanmoins la méthode la plus simple consiste à faire le rapport entre la valorisation de votre investissement et les fonds que vous avez personnellement engagé dans le projet :

   

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à 100.000€. Si vous avez mis 10.000€ d’apport sur votre achat et emprunté 90.000€ à la banque, alors votre levier est de 10. C’est aussi simple que ça.

Application pratique de l’effet de levier

L’application de l’effet de levier en immobilier se fait par des cas pratiques et des scénarios illustratifs. Supposons que vous ayez deux options : acheter un bien cash ou financer par emprunt. Avec l’achat à crédit, vous pouvez investir votre apport dans plusieurs biens plutôt que dans un seul, diversifiant ainsi vos risques et maximisant vos revenus potentiels.

Nous allons prendre deux cas concrets pour comprendre la puissance de l’effet de levier bancaire.

Cas n°1 : Achat d’un appartement à 100.000€ cash, sans aucun effet de levier.

On suppose que ce bien rapporte un rendement net d’impôts, c’est-à-dire un rendement après paiement de toutes les charges mais également de l’imposition sur les revenus fonciers, de 5%.

Concrètement dans ce cas, l’investissement va rapporter 5000€/an à notre investisseur immobilier

Cas n°2 : Achat d’un appartement à 500.000 avec un apport de 50.000€, c’est-à-dire un levier de 10.

On suppose que l’emprunt bancaire se fait à un taux de 2%. Cela veut dire que l’investisseur va payer au maximum 2% de 500.000€ d’intérêts par an, c’est-à-dire 10.000€ (c’est le prix du levier bancaire dans ce cas précis). C’est en effet le montant maximum d’intérêts qu’il va payer sur une année. Lors d’un crédit immobilier, l’investisseur paie les intérêts sur le Capital Restant Dû (CRD) et non pas sur le montant initial. Au fur et à mesure que le crédit va être remboursé, la part des intérêts dans la mensualité va donc diminuer. (cf article calcul de mensualité).

On suppose que cet investissement locatif a la même rentabilité que dans le cas n°1, c’est-à-dire 5% net d’impôts. L’investissement va donc rapporter 25.000€/an, mais l’investisseur doit payer 10.000€/an pour le crédit immobilier, le coût du levier. Au final, L’acheteur garde 15.000€/an pour lui, soit 3 fois plus que dans le cas n°1, alors qu’il a investi 2 fois moins d’argent.

C’est la raison principale pour laquelle l’effet de levier en finance est si puissant. Il permet d’investir dans des actifs avec des valorisations très hautes, même si l’investisseur n’a pas suffisamment de capitaux propre à caudition d’avoir un projet avec un bon rendement locatif.

L’avantage du crédit immobilier pour utiliser l’effet de levier

Comme nous venons de le voir, l’effet de levier permet de s’enrichir très rapidement car il devient possible d’investir de grosses sommes d’argent sans avoir beaucoup d’apport. C’est là que l’investissement locatif devient extrêmement intéressant. En effet, dans le monde de l’investissement et de la finance, c’est le moyen le plus accessible et l’un des moins cher pour faire des leviers très importants, avec très peu de capitaux propres.

L’investissement locatif […] est le moyen le plus accessible et l’un des moins coûteux pour faire des leviers très importants, avec très peu de capitaux propres.

Optimisation de l’effet de levier

Optimiser l’effet de levier nécessite de judicieuses stratégies. D’abord, il est pertinent de négocier les conditions de votre prêt immobilier pour obtenir un apport le plus petit possible. Negocier le taux le plus bas possibles est aussi une bonne strategie mais n’a pas de valeur sur le calcul de l’effet de levier. Un courtier peut s’avérer utile en mettant en concurrence plusieurs banques pour vous garantir les meilleures conditions de crédit.

Lors d’un emprunt immobilier à 110%, l’effet de levier est même infini. Dans ce cas, l’acheteur n’a mis aucun apport dans son projet.

Risques et précautions

Il advient de comprendre que l’effet de levier en immobilier comporte des risques, mais ceux-ci sont généralement moins prononcés que ceux associés aux investissements boursiers. Prenons un exemple simple : dans le cadre de la bourse, si vous utilisez un levier de 10 et que la valeur de votre investissement baisse de 10 %, vous perdez la totalité de votre investissement initial.

En revanche, en immobilier, le scénario est souvent moins dramatique. Si la valeur de votre bien baisse de 10 %, vous ne perdez pas votre immeuble, la banque ne vous demendera pas de vendre et rembourser immédiatement votre crédit. Vous continuez à posséder le bien, à recevoir des loyers et à rembourser progressivement votre emprunt. De plus, les marchés immobiliers se redressent souvent avec le temps, permettant une récupération partielle ou totale de la valeur.

Cela ne doit cependant pas faire oublier qu’un investissement locatif comporte également un risque. En particulier, La rentabilité n’est pas constante dans le temps.

Emprunter 10 000 000 € peut vous faire gagner 300 000€/an en moyenne. En revanche, n’oubliez pas que vous avez aussi 200 000€ d’intérêts à payer tous les ans, en plus du remboursement de capital de votre crédit immobilier. Un imprévu sur un immeuble, des locataires qui ne payent pas ou des travaux inattendus et votre rentabilité locative peut vite s’effondrer. En revanche votre dette envers la banque elle, ne bougera pas d’un pouce.

Pour une gestion prudente, maintenez un ratio d’endettement raisonnable et constituez une réserve de trésorerie pour faire face aux imprévus. La prudence et la prévoyance sont des alliées de poids pour éviter les mauvaises surprises.

L’effet de levier à grande échelle, ça donne quoi ?

Vous l’avez certainement compris, l’effet de levier est intéressant seulement si le coût du levier est plus faible que la rentabilité de l’investissement locatif. Dans l’exemple précédent, un investisseur immobilier peut « acheter » une certaine somme d’argent à 2%/an et ensuite la place dans un appartement ou un immeuble de rapport qui rapporte une rentabilité nette d’impôts de 5%/an. Au final, il gagne la différence de 3% sur le montant emprunté.

• 100 000 € empruntés, c’est 3 000€/an de gagné
• 1 000 000 € empruntés, c’est 30 000€/an de gagné
• 10 000 000 € empruntés, c’est 300 000€/an de gagné…

Magique non ? Certains investisseurs aiment beaucoup dire que plus ils sont endettés, et plus ils deviennent riche ! Cela peut paraitre contre-intuitif à première vue. Cependant, en utilisant correctement la dette et l’effet de levier pour investir dans des actifs rentables, cela devient juste.

Conclusion

Au final, l’effet de levier est un mécanisme incroyable. Il permet de s’enrichir sans avoir beaucoup de capital initial. L’immobilier locatif est l’un des meilleurs moyen de faire du levier, à grande échelle et à bas coûts.

Utilisé judicieusement, l’effet de levier bancaire permet de multiplier vos gains et de constituer un patrimoine solide plus rapidement.

C’est d’ailleurs selon nous l’une des raisons principales qui fait de l’immobilier l’un des placements les plus intéressants qu’il existe. Ce n’est pas l’investissement qui offre les meilleures rentabilités, mais il est peu risqué et il permet surtout d’emprunter beaucoup de fonds avec peu de capitaux : Bref, faire beaucoup de levier.

Vous savez maintenant l’essentiel de ce qu’il faut savoir concernant les effets de levier et leur intérêt pour un investissement locatif pérenne et efficace. Il y a bien entendu de nombreux autres termes techniques et de nombreuses autres astuces à connaître pour optimiser ses investissements. Investir dans la pierre est un placement relativement sûr, fortement plébiscité par les français en ce moment… Mais n’oubliez pas que cela doit toujours se faire dans les règles de l’art.