Quels travaux puis-je déduire de ma plus-value immobilière ?

Si vous décidez de vendre votre bien, ou de réaliser un investissement locatif, vous entendrez forcément parler de plus-value immobilière. Elle est encadrée, et peut notamment être imposée. Il existe des moyens de diminuer le montant imposable de la plus-value, grâce à la réalisation de certains travaux. Quels sont ceux qui n’entrent pas dans le calcul de la plus-value ? Nous vous répondons dans cet article !

La plus-value, qu’est-ce que c’est ?

La plus-value est une notion-clé de l’investissement locatif. Elle se définit comme étant la différence entre le prix auquel vous avez acquis le bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition, et le prix auquel vous l’avez vendu, le prix de vente. La différence entre ces deux sommes s’appelle la plus- value, lorsque celle-ci est positive, et que vous réalisez un gain. On parle de moins-value si la différence est négative.

Les plus-values immobilières sont assujetties aux prélèvements sociaux, mais aussi à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Découvrez nos articles sur les calculs de la plus value de particuliers ou la plus value immobilière des SCI.

Dès que vous réalisez une plus-value sur la cession d’un bien immobilier, vous êtes imposable sur le gain obtenu. Vous en êtes exonéré, si la vente de votre bien remplit certaines conditions, comme la vente de votre résidence principale par exemple.
Cependant, si vous avez réalisé un certain type de travaux dans votre logement, vous pouvez diminuer le montant de la plus-value sur lequel vous allez être imposé. Vous pouvez également bénéficier d’un abattement, calculé en fonction du nombre d’années de possession du bien.

Déduire ses travaux de la plus-value

Les dépenses que vous avez réalisées dans le cadre de travaux dans votre bien immobilier vont se déduire du prix de vente ou majorer le prix d’achat. Pour que ces dépenses soient prises en compte dans le calcul de la plus-value, elles ne doivent pas avoir été déduites de votre revenu imposable. Tous les travaux que vous allez utiliser pour majorer votre prix d’achat doivent être justifiés.

À savoir : Les dépenses liées aux réparations locatives ou d’entretien n’entrent pas dans le calcul de la plus-value.

Selon l’article 150 VB Code des Impôts, les dépenses de travaux que vous avez réalisé viennent majorer le prix d’acquisition de 2 façons différentes :

• Sous certaines conditions, le montant réel des travaux vient majorer le prix d’acquisition :
• Vous pouvez bénéficier d’une majoration forfaitaire de 15% le montant du prix d’achat, si vous possédez ce bien depuis plus de 5 ans.

Tous les travaux ne peuvent cependant pas faire l’objet d’une majoration du prix d’achat. Les types de travaux permettant de réaliser cette majoration sont inscrits à l’article 150 VB du Code Général des Impôts (CGI).

Travaux avec réduction d’impôt et calcul de plus value

Si les travaux ont donné lieu à une réduction d’impôt, alors uniquement la portion des dépenses qui dépasse le montant utilisé pour calculer cette réduction peut éventuellement être ajoutée au coût d’achat pour le calcul de la plus value. Une exception est faite pour les travaux réalisés avant la première mise en location du logement dans le cadre des dispositifs « Censi-Bouvard », « Demessine » ou « Scellier ». Le dispositif « Malraux » ne fait pas partie de l’exception.

Dans le cas d’un investissement locatif, les travaux payés lors d’une année non couverte par le régime « micro-foncier » ou ayant généré du déficit foncier et déduites des revenus imposables ne peuvent pas ré-utilisé pour majorer le prix d’acquisition :

Seules les dépenses dont l’imputation n’a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l’article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Bien entendu, le contribuable doit être en mesure d’apporter la preuve que ces dépenses n’ont pas été déduites.

Bofip : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/265-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220

Pour en savoir consulter notre article pour comprendre ce que devient le déficit foncier en cas de vente.

Les travaux non-déductibles de la plus-value

Toutes les dépenses liées à l’entretien et aux réparations, importantes ou non, n’entrent pas dans le cadre du calcul de la plus-value. Plus largement, le montant des travaux permettant de maintenir ou de remettre un bien immobilier en bon état, sans en modifier la consistance, l’équipement initial ou l’agencement ne peuvent pas être reportés.

À savoir : Les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour réaliser ces travaux n’entrent pas non plus dans le calcul de la plus-value.

Plusieurs notions de jurisprudence viennent également préciser ces mesures. Ainsi, il a été décidé par la Cour Administrative d’Appel de Nantes que la pose d’un chauffe-eau et d’une cuisine aménagée ne faisait pas partie des travaux déductibles de la plus-value. En revanche, les travaux concernant le remplacement complet de l’installation électrique peuvent être comptabilisés, comme l’a décidé la Cour Administrative d’Appel de Lyon en juin 2018.

Les travaux déductibles de la plus-value

Quatre types de travaux peuvent être pris en compte dans le calcul des plus values. On comptabilise tous les travaux réalisés sur le bien depuis la fin de sa construction, ou depuis son acquisition. Le montant de ces travaux pourra venir majorer le prix d’acquisition, s’ils n’ont pas déjà été comptabilisés afin de calculer l’impôt sur le revenu. Ces travaux ne doivent également pas faire partie des dépenses locatives.

Les travaux permettant de majorer le coût d’acquisition d’un bien sont :

• Des travaux de construction
• Des travaux d’amélioration : ces travaux sont réalisés afin de permettre l’installation d’équipements ou d’éléments de conforts nouveaux. Ce sont souvent des installations mieux adaptées aux conditions de vie moderne, mais qui ne modifie pas la structure du bien.
• L’installation d’un chauffage d’un ascenseur ou d’une climatisation font par exemple partie des travaux d’amélioration, dès lors que le logement ne disposait pas de ces éléments avant. Les travaux de rénovation énergétique rentrent également dans cette catégorie, s’ils n’ont pas déjà été déduits des revenus fonciers.
• Des travaux de reconstruction et d’agrandissement : ils regroupent les travaux apportant une modification au gros-oeuvre du bien immobilier existant, des travaux d’aménagement interne, qui sont si importants qu’ils peuvent être assimilés à une reconstruction, ainsi que les travaux permettant d’accroître la surface habitable ou le volume du bien.
  À savoir : les dépenses de démolition, lorsqu’elles concernent une construction vétuste, peuvent entrer dans le calcul de la plus-value.

Les frais d’acquisition (principalement les frais de notaire) peuvent être déduits en intégralité du calcul de la plus-value. En l’absence de justificatif, vous pouvez appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat.

Récapitulatif : La liste des travaux déductibles lors de plus-value immobilière

Travaux et frais engagé	Déductible de la plus value	Montant
Travaux sans justificatifs / factures	Déductible	15% du prix de vente pour les propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans
Frais d’acquisition	Déductible	Au montant réel ou forfait de 7.5%
Les frais de voirie, réseaux et distribution	Déductible	Au montant réel sur présentation de justificatifs
Les frais d’aménagement (drainage …) et de viabilisation d’un terrain	Déductible	Au montant réel sur présentation de justificatifs
Dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement	Déductible	Au montant réel. Si les conditions de l’article 150 VB du CGI sont remplies
Travaux d’amélioration (Chauffage, ascensseur, climatisation …)	Déductible	Au montant réel sur présentation de justificatifs
Les dépenses d’entretien et de réparation	Non déductible
Travaux avec avantage fiscal	Partiellement déductible	Seule la part supérieure à l’avantage est deductible (voir plus haut)
Travaux réalisés vous-mêmes	Non déductible	Ou forfait de 15%
Achat de matériaux	Non déductible	Non déductible même si la pose est effectuée par un artisan sur factures

L’exonération de plus value immobilière

Des situations d’exonération de la plus-value lors de la revente existent, offrant la possibilité d’éviter cet impôt. Ces situations incluent :

• La cession de la résidence principale,
• Un prix de vente du bien inférieur à 15 000 €,
• Un bien immobilier possédé depuis plus de 30 ans,
• La première vente d’un logement qui n’est pas la résidence principale, sous certaines conditions comme par exemple le ré-investissement de la vente d’un bien locatif sans votre résidence principale.

La taxation des plus values immobilières pour les particuliers bénéficie d’un abattement, qui est une diminution fixe ou en pourcentage appliqué à l’assiette imposable (revenus, valeur d’un bien, etc.) et qui varie selon la durée de détention du bien à partir de la 6e année de détention jusqu’à un abattement total et d’une un éxonération de la plus value au bout de 30 ans.