Comprendre l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et la résiliation du bail

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les conditions de résiliation d’un bail, que ce soit par le locataire ou par le propriétaire. Dans cet article, nous allons passer en revue les différentes dispositions relatives à la résiliation du bail, et expliquer comment donner congé à son locataire dans les meilleures conditions.

Les motifs de résiliation du bail prévus par la loi

La loi du 6 juillet 1989 prévoit plusieurs motifs pour lesquels un bail peut être résilié :

• La fin du terme du bail;
• Le non-respect des clauses du bail par le locataire (par exemple, non-paiement des loyers);
• La volonté du propriétaire de vendre le logement;
• La nécessité pour le propriétaire de reprendre le logement pour y habiter;
• La demande de résiliation du bail par le locataire.

Dans tous les cas, il est essentiel de respecter les délais et les modalités de notification prévus par la loi, afin d’éviter tout conflit entre les parties.

Résilier le bail à l’initiative du propriétaire

Donner congé à son locataire pour vendre le logement

Le propriétaire qui souhaite vendre le logement qu’il loue doit en informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. Le délai de préavis est de six mois avant la fin du bail en cours, pour une location vide, et de trois mois pour une location meublée.

Il est important de préciser dans la notification les conditions de la vente (prix, modalités de paiement), car le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le logement. Cela signifie qu’il a la possibilité d’acheter le bien aux conditions fixées par le propriétaire, avant que celui-ci ne soit mis sur le marché.

Donner congé à son locataire pour reprendre le logement

Un propriétaire peut également résilier le bail s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même, ou pour loger un membre de sa famille proche. Dans ce cas, il doit notifier au locataire sa décision, en respectant un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée.

La notification doit préciser :

• Le motif de la reprise;
• L’identité du bénéficiaire de la reprise (le propriétaire lui-même ou un membre de sa famille);
• Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise, s’il s’agit d’un membre de la famille.

Si le propriétaire ne respecte pas ces conditions, il peut être contraint de verser des dommages et intérêts au locataire.

Résilier le bail à l’initiative du locataire

Tout locataire a la possibilité de résilier son bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Cependant, il doit respecter certaines règles pour que la résiliation soit effective :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, ou remettre en main propre contre décharge;
• Respecter un préavis de trois mois pour une location vide, et d’un mois pour une location meublée.

Il existe toutefois des exceptions à ce délai de préavis :

1. En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le préavis est réduit à un mois;
2. Si le logement se situe dans une zone tendue (où la demande de logements excède largement l’offre), le préavis est également réduit à un mois.

Une fois le préavis écoulé, le locataire n’est plus redevable des loyers et charges, sauf s’il occupe toujours le logement. Dans ce cas, il devra payer une indemnité d’occupation au propriétaire, équivalente au montant du loyer.

Les effets de la résiliation du bail sur le dépôt de garantie

La résiliation du bail, quelle qu’en soit la cause, a des conséquences sur le dépôt de garantie versé par le locataire au début de la location. En effet, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois après la restitution des clés pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes éventuellement dues par le locataire (loyers impayés, réparations locatives…).

Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire engager une action en justice afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une indemnité forfaitaire.

La résiliation d’un bail, qu’elle soit à l’initiative du propriétaire ou du locataire, doit être effectuée dans le strict respect des conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989. Les parties doivent veiller à se conformer aux règles en matière de notification et de préavis, afin de prévenir tout litige potentiel.