Comment choisir le bon locataire pour votre investissement ?

Dans le domaine de l’immobilier locatif, sélectionner le bon locataire est une étape primordiale pour sécuriser votre investissement. Cette démarche doit être menée avec discernement pour éviter les impayés et les dégradations qui peuvent sérieusement impacter votre rentabilité. Voici quelques conseils pour vous guider dans la mise en location et le choix du meilleur locataire.

Le dossier de location

Chaque candidat devra vous fournir une de documents et pièces justificative de leur situation (revenus, contrat de travail, bail précédent …). Nous verrons aussi comment vérifier les différentes pièces du dossier et éviter les faux.

Quels documents demandés à vos futurs locataires ?

Il est impératif de collecter les documents justificatifs nécessaires pour évaluer la situation professionnelle et les revenus du candidat. Si cela est possible, il est intéressant de demander une partie des documents avant la visite pour vous faire gagner un temps et trier les locataires insolvables.

La liste des documentés que vous pouvez demander est réglementée par la loi ALUR qui précise de façon détaillée les documents que les propriétaires peuvent légalement demander aux candidats à la location :

• Document d’identité : une carte nationale d’identité, un passeport, un permis de conduire ou une carte de séjour, tous devant être valides.
• Justificatif de domicile : des quittances de loyer récentes, une facture d’électricité ou d’internet, le dernier avis de taxe d’habitation.
• Preuves de l’activité professionnelle : un contrat de travail, un Kbis datant de moins de trois mois pour les commerçants, un extrait D1 actualisé pour les artisans, une copie de la carte professionnelle pour les professions libérales, ou une carte d’étudiant ou un certificat de scolarité pour les étudiants.
• Justificatifs de revenus : incluant le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition, les trois dernières fiches de paie ou des attestations de revenus pour les travailleurs indépendants, des preuves de versement de retraites, d’allocations ou d’aides sociales, ainsi que des justificatifs de revenus fonciers, entre autres.

Il est interdit de demander d’autres pièces que celles énumérées ci-dessus mais il est possible de demander les mêmes documents pour les éventuels garants.

Demandé des documents médicaux, un extrait de casier judiciaire ou des relevés de comptes est illégal et le candidat pourra logiquement refuser de vous les fournir. De même il est interdit de demander une somme d’argent avant la signature du bail pour réserver le logement.

Comment obtenir les meilleurs dossiers ?

Pour attirer les meilleurs locataires, il est judicieux de présenter votre logement sous son meilleur jour. Un logement bien entretenu, présenté avec des photos de qualité et une description détaillée dans l’annonce, se démarque facilement.

Il est pertinent de fixer le loyer en adéquation avec, voire légèrement au-dessus du marché, pour valoriser votre bien.

Baisser le prix de son loyer peut paradoxalement attirer des candidats moins fiables.

Il est également conseillé de demander un pré-dossier avant même d’organiser des visites. Cela permet de gagner du temps en filtrant en amont les candidatures les moins sérieuses ou adaptées.

L’analyse du dossier du locataire

La règle générale veut que le loyer ne dépasse pas 1/3 des revenus du locataire, assurant ainsi une certaine solvabilité. Au-delà de cette règle basique, plusieurs autres paramètres doivent être pris en compte.

Comment choisir mon locataire si je passe par une agence de gestion locative ?

Que votre appartement soit en gestion dans une agence ou non vous devez en tant que bailleur rester vigilant sur le choix des locataires. L’agence de gestion locative fera un 1er tri des dossiers, vérifiera les revenus et la solvabilité de chacun des candidats et une fois tous les documents réunis elle vous présentera les meilleurs candidats.

Vous pouvez imposer certain contrainte comme par exemple la présence d’un garant mais il est bon de laisser la porte ouverte à tous les dossiers au risque d’augmenter sa vacance locative. Nous verrons plus bas dans cet article que plusieurs solutions existent pour se protéger des impayés sans garant.

Au final c’est vous qui aurez le dernier mot sur le choix du profil mais l’agence vous fera gagner du temps que ce soit pour l’étude des dossier mais aussi des visites.

Détection des faux dossiers

Aujourd’hui, environ 10% des documents présentés pour bénéficier des prestations immobilières sont des faux ou bien modifiés. Notons néanmoins que la majorité des locataires présentant de faux documents sont des personnes ayant des difficultés à obtenir un logement sur des marchés tendus et dans un contexte où les exigences des propriétaires sont importantes.

La vérification de l’authenticité des documents fournis, comme l’avis d’imposition et la vérification auprès de l’employeur, est essentielle. Une vigilance particulière est requise pour éviter les dossiers falsifiés, un problème de plus en plus courant dans le secteur locatif.

Il est possible de vérifier de façon officielle et sur certains documents que va vous fournir votre locatif. Par exemple, lorsque le locataire va vous fournir son dossier, vous pouvez vérifier son avis d’imposition via le code présent sur chaque avis :

Nous avons rédigé un article détaillé avec toutes les informations pour repérer un faux dossier location qui explique pas à pas la vérification de l’avis d’imposition et d’autres documents.

Conseil pour sélectionner un dossier

Prendre le temps de choisir votre locataire est crucial. Même si cela implique de laisser le logement vacant pendant un moment, cela vaut mieux que de se précipiter et de faire face à des impayés de loyer par la suite.

La ponctualité, la manière de communiquer et l’intérêt pour le bien sont autant d’indices révélateurs.

Une personne avec un salaire élevé ne garantit pas nécessairement qu’elle prendra soin de votre appartement. Par conséquent, les revenus ne doivent pas être l’unique critère de sélection. Il est important de se fier également à votre intuition et à la première impression que vous avez du candidat. Observez le sérieux du potentiel locataire en tenant compte de sa ponctualité, de la manière dont il répond à vos courriels ou relances, et de son attention aux détails de l’appartement, entre autres facteurs.

Pour le choix final et à dossier équivalent, l’intuition et le ressenti lors des rencontres avec les candidats jouent un rôle important. Il peut aussi être pertinent de choisir le dossier qui restera le plus longtemps dans le bien.

Sur quel critère peut-on légalement choisir un locataire

Il est légalement permis de choisir un locataire sur la base de sa solvabilité et de critères objectifs relatifs à sa situation financière et professionnelle. Toutefois, il est interdit de fonder sa décision sur des motifs discriminatoires tels que l’origine, le sexe, l’âge, ou encore la situation familiale du candidat, sous peine de sanctions sévères.

Privilégiez un locataire qui restera longtemps.

Vous pouvez choisir de sélectionner le locataire qui restera le plus longtemps dans l’appartement. Certaine personne, avec un excellent dossier ne cherche une location que temporairement.

Cela peut être le cas d’un étudiant, de quelqu’un qui vient de vendre et/ou fait construire sa maison … Une personne en couple qui est muté dans votre région peut être intéressée par votre appartement, on peut raisonnablement penser que dans les prochains mois sa femme et ses enfants vont le rejoindre et qu’il cherchera un appartement plus grand.

Un locataire qui se montre trop impatient ou qui paraît insatisfait de votre appartement pourrait être négligent ou susceptible de quitter les lieux plus tôt que souhaité.

Comment évaluer le sérieux d’un locataire

Évaluer le sérieux d’un locataire repose sur plusieurs critères, notamment sa capacité à présenter un dossier complet, son attention, sa réactivité et sa manière de se présenter.

Un locataire avec des revenus élevés n’est pas automatiquement un garant de paiement ponctuel et peut également rencontrer des problèmes financiers. Il est complexe d’évaluer avec précision l’honnêteté et le sérieux d’un candidat.

Voici quelques astuces pour vous aider :

• Lors du premier contact, qui se fait souvent par message, prêtez attention à la manière dont le candidat se présente, à sa politesse et à son orthographe.
• Observez le langage corporel et le ton de voix du candidat lors de vos interactions.
• N’hésitez pas à contacter son précédent bailleur pour obtenir son avis sur le candidat.

Il est crucial de baser votre décision sur une analyse complète de ces éléments. Définir des critères précis pour les candidats et les appliquer de manière équitable est également conseillé pour éviter toute forme de discrimination.

Est-il légal de refuser un locataire fumeur ?

En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas autorisé à imposer une interdiction de fumer dans le logement que vous mettez en location. La relation entre vous et vos locataires est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui précise dans son article 3 que les clauses du contrat de location doivent y être explicitement mentionnées, sans pour autant inclure de disposition spécifique concernant l’interdiction de fumer.

Si vous incluez malgré tout cette interdiction dans le contrat, la clause sera considérée comme abusive. Cela signifie que vous ne pourrez pas vous appuyer sur cette clause pour demander la résiliation du bail de votre locataire.

Est-il légal de refuser un locataire avec un chien ?

Dans le cadre d’un bail d’habitation, en tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas (sauf exceptions) refuser de louer à une personne sous prétexte qu’elle possède un ou plusieurs animaux de compagnie. Des exceptions sont possibles pour les chiens de 1ère catégorie.

Cependant, en cas de trouble du voisinage dû à des aboiements ou des dégradations dans le logement la responsabilité du locataire est entièrement engagée.

Les solutions pour se protéger

Le taux de loyers impayés se maintient en dessous de 5 % en moyenne à travers le pays. Il existe plusieurs solutions pour vous protéger des impayés et risques de dégradation.

Protection loyers impayé

Plusieurs options s’offrent à vous pour vous protéger contre les risques d’impayés : le cautionnement par une personne physique, la souscription à une garantie loyers impayés (GLI), ou encore le recours à la garantie Visale, qui est un dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement et donc vous êtes garanties par l’état de toucher vos loyers en cas de problèmes.

Une assurance GLI (Garantie loyers impayés) vous coûtera entre 2 et 5% du montant du loyer charge comprise.

Protection sur les dégradations

Pour se prémunir contre les dégradations, le dépôt de garantie (ou cautoin) reste un classique. Toutefois, sa limite légale peut s’avérer insuffisante pour couvrir d’éventuels dommages.

Pour rappel, la caution ne peut pas dépasser un mois de loyer pour les locations nu et deux mois de loyer pour les locations meublées.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une assurance obligatoire pour louer votre bien. Elle offre une couverture supplémentaire à l’assurance habitation de votre locataire.
Certaines PNO offrent une couverture plus large, incluant les dégâts que le locataire pourrait causer.

Conclusion

En conclusion, choisir son locataire est une démarche qui requiert attention et prudence. Les impayés de loyer et les dégradations peuvent considérablement affecter la rentabilité de votre investissement locatif.

L’objectif n’est pas de trouver un candidat qui avec le plus gros salaire, mais plutôt quelqu’un qui vous donne une bonne impression et avec qui vous vous sentez à l’aise et en confiance. Une bonne relation entre les locataires et les propriétaires permet d’instaurer un climat de confiance, de limiter les impayés et les dégradations.