Cash flow immobilier : Les 3 méthodes de calcul

Le Cash flow, c’est un peu le mot magique en immobilier. Celui qu’on entend partout, tout le monde en veut, le graal de l’investissement locatif. Nous allons essayer d’y voir plus clair, de définir les différents types de Cash Flow et voir comment obtenir ce fameux Cash Flow positif dont tout le monde rêve.

Cash flow immobilier : Définition

Le terme de cash flow ou CF, n’est pas propre à l’immobilier. C’est avant tout un terme utilisé en finance et en comptabilité. De manière générale, pour une entreprise, le cashflow correspond à la différence entre les produits encaissés et les charges décaissés sur une période donnée.

\color{Black} Cashflow = produits \; encaissés - charges \; décaissées

Il suffit de prendre les flux de trésorerie positifs et négatifs de l’entreprise sur la période, de faire la différence, et vous avez votre cashflow, facile non ? La vraie difficulté se trouve dans la façon dont vous choisissez les flux de trésorerie, en fonction du business dans lequel vous vous trouvez.

Simuler automatiquement votre cash flow
Un simulateur de cash flow immobilier est accessible en quelques clics sur LyBox.

Le cash flow dans l’investissement immobilier locatif

Faire un investissement locatif, c’est comme gérer une petite entreprise : vous avez des clients (les locataires) qui vous payent un service (occuper un logement contre un loyer) et de votre côté, vous avez différentes charges pour faire tourner votre entreprise (mensualité de crédits, charges d’entretiens …

De la même façon que pour le rendement locatif, il y a différentes façons de calculer un cashflow. Nous allons distinguer le cashflow brut, le cashflow net et le cashflow net d’impôts (ou net net)

Calcul du cash flow brut

Le cash flow brut se calcule simplement avec une différence entre le loyer que vous allez toucher et votre mensualité d’emprunt immobilier (si il y en a une).

\color{Black} Cashflow \; brut = Loyer \; – \; Mensualité \; de \; crédit

Prenons un exemple simple que nous réutiliserons par la suite. Supposons que j’achète un appartement que je vais louer 500€/mois (hors charges) et que vous ayez un crédit de 300€/mois. Vous avez ici un cash-flow brut de 500-300 = 200€/mois.

Évidemment, ce n’est pas la somme que vous allez réellement touchée tous les mois, car il a des charges et des impôts que vous allez devoir payer. Ce calcul permet simplement d’avoir une idée rapide de ce que va rapporter sans que vous ayez besoin d’avoir toutes les informations sur le bien immobilier.

Pour raffiner ce calcul, on va intégrer les charges du propriétaire bailleur. On parle donc de cash-flow net

Calcul de cash flow net

Dans cette version du cash-flow nous allons intégrer les charges que vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur.

Il en existe beaucoup : taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, charges de copropriétés …

Mise à jour 2023 La remontée des taux à un impact sur votre cashflow et à tendance à le réduire fortement. Dans ce cas, il peut être judicieux de faire plusieurs simulations de cash flow en modifiant votre apport par exemple ou en prévoyant une baisse et une renégociation de votre taux.

Certaines vont couter plus cher que d’autres. Si vous voulez être rigoureux et avoir une vision précise de votre trésorerie, il faudra toutes les intégrer. Certains investisseurs pour gagner du temps, ne prennent en compte que certaines charges dans le calcul du cash-flow de leur projet immobilier. Plusieurs faisons à cela :

• Les montants des autres charges sont faibles,
• Ces charges sont les mêmes quel que soit le bien qu’ils achètent. Cela ne leur permet pas de différencier 2 projets entre eux

De façon générale, la formule de calcul du cash-flow net en immobilier est la suivante :

\color{Black} Cashflow \; net= Loyer \; – \; Mensualité \; de \; crédit - Charges

Reprenons notre exemple d’un investissement avec un loyer de 500€/mois et de 300€/mois de mensualité d’emprunt. Pour garder cet exemple simple, nous allons prendre en compte uniquement les 2 charges obligatoires d’un propriétaire bailleur : La Taxe Foncière (TF) et l’Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

En moyenne, la TF est à peu près égale à un mois de loyer. Nous pouvons donc considérer une taxe foncière de 500€/an. Attention : Cela n’est qu’une moyenne. Dans certaines villes, la TF peut valoir entre 2 et 3 fois le montant du loyer, c’est un élément à vérifier impérativement lors de votre achat.

Pour l’assurance PNO, nous pouvons partir sur 100€/an. Nous arrivons donc à un total de 600€/an de charges, soit 50€/mois.

Le cash-flow net de cet opération est donc de 500-300-50 = 150€/mois. Attention, cette valeur est un peu surestimée car nous avons pris en compte très peu de charges dans l’exemple.

Encore une fois, cela ne représente pas la vraie trésorerie que vous allez toucher. Nous n’avons pas pris en compte les fameux impôts immobiliers que tout le monde adore ! Place au cash-flow net net, ou cash-flow net d’impôts

Calcul de cash flow net d’impôts (ou net net)

On arrive enfin au bout. Ce calcul de cash-flow va réellement représenter l’argent qu’il vous restera dans le poche (ou que vous devrez sortir de votre poche) à la fin du mois.

Il est rarement utilisé car il y a plusieurs subtilités dans son calcul. Nous allons les voir ensemble.

Sans plus attendre, la fameuse formule de calcul est la suivante :

\color{Black} Cashflow \; net \; d'impôts= Loyer \; – \; Mensualité \; de \; crédit \; – \; Charges \; – \; Impôts

Encore faut-il maintenant savoir estimer correctement ses impôts (et choisir le bon régime fiscal surtout). Pour cela, le simulateur LyBox vous permet de calculer précisément votre fiscalité et de choisir le régime fiscal qui correspond le mieux à votre situation personnelle.

Cas d’un régime fiscal simple

Encore une fois, nous allons rester dans un cas simple pour l’exemple. Nous allons considérer que vous louez l’appartement en nu (pas de meubles) et que vous avez opté pour le régime du Foncier au forfait.

Dans ce cas précis, vous avez un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyer. C’est-à-dire qu’au lieu de payer des impôts sur nos 500€ de loyer, nous allons les payer sur 500 * (1-0,3) = 350€. En contrepartie, nous ne pouvons pas déduire les charges que nous payons pour cet investissement locatif (travaux, intérêts d’emprunts, assurance, TF …).

Sur ces 350€ de base imposable, nous allons payer notre Tranche Marginale d’Imposition ainsi que les prélèvements sociaux (CSG/CRDS). On considère une TMI à 30%. Le taux de prélèvement sociaux est de 17,2% à l’heure où j’écris ces lignes, ce qui nous fait un total de 47,2% d’imposition.

On obtient le montant de notre impôts avec le calcul suivant : 350 * 0,472 = 165,2€. C’est le montant d’impôt sur les revenus foncier à payer par mois en moyenne sur l’année.

Notre cash-flow net d’impôts devient donc : 500 – 300 – 50 – 165,2 = -15,2€

Oups, nous sommes en cash-flow négatif. Même si cela ne fait pas vraiment plaisir, ce calcul représente le vrai montant que vous allez recevoir ou devoir payer tous les mois, il est indispensable de le calculer avant de se lancer dans un investissement.

On voit qu’un projet peut paraitre très intéressant quand on regarde uniquement le cash-flow brut (+200€ dans notre exemple) alors qu’en réalité nous allons devoir faire un effort d’épargne tous les mois une fois que l’on prend en compte les charges et les impôts sur les revenus locatifs (-15,2 €)

Cas d’un régime fiscal plus complexe

Dans l’exemple précédent, nous avons choisi le régime du Foncier au forfait pour les calculs restent simple. Dans la réalité, rare sont les investisseurs qui font ce choix. Les régimes les plus couramment utilisés sont les suivants :

• Foncier au réel
• Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel
• SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou Impôt sur le Revenu (IR)

Le problème de tous ces régimes fiscaux, c’est que leur calcul est plus compliqué mais surtout que les impôts à payer ne sont pas réguliés dans le temps. Sans rentrer dans le détail de ces différents régimes fiscaux, vous allez souvent avoir très peu voir pas d’impôts à payer pendant les premières années de détention de votre bien, mais ils augmenteront fortement ensuite.

Du coup, vous ne pouvez plus calculer un cash-flow unique, il vous faut un cash-flow par année. A ce niveau, on ne peut plus faire le calcul de tête ou sur papier (sauf en faisant des hypothèses simplificatrices et donc imprécises). Il vous faudra utiliser un bon fichier Excel si vous avez la patience d’en faire un, ou utiliser un simulateur en ligne.

J’ai repris les chiffres de notre exemple et j’ai fait une simulation sur le simulateur LyBox pour le régime du LMNP. J’ai considéré un achat de 100.000 sans travaux et avec 2000€ d’ameublement.

En vision graphique :

Et en vision tableau pour plus de précision (les 15 premières années):

Vous pouvez vous amusez à faire de même avec les autres régimes fiscaux pour pouvoir les comparer.

Vous pouvez voir que lors des premières années le CF est très élevés car il n’y a pas d’impôts. En revanche à partir de l’année 13, on commence à se faire rattraper par la patrouille.

La stratégie contre ce problème : faire des travaux ou revendre et acheter un nouveau projet, pour repartir à 0 sur vos amortissements (Peut être le sujet d’un prochain article !)

Récapitulatif des différents types de cash flow en immobilier

Vous savez maintenant calculer les 3 différents cash-flow immobilier les yeux fermés. Comme nous l’avons vu, les chiffres obtenus sont très différents. Ne vous contentez pas du cash-flow brut dans vos analyses. Prenez le temps de calculer un cash-flow net d’impôts, ou vous risquez d’avoir de mauvaises surprises.

Petit récapitulatif de ce que nous avons vu :

Hypothèses de calcul :

• Loyer : 500€/mois
• Mensualité de crédit : 300€
• Charges :
  • Taxe Foncière : 500€/an
  • Assurance PNO : 100€/an
• Régime fiscal : Foncier au forfait
• TMI de l’investisseur: 30%

Type de cash-flow	Résultat dans notre exemple
Cash-flow brut	+200€
Cash-flow net	+150€
Cash-flow net d’impôts	-15,2€

Le cash flow est-il le meilleur indicateur pour notre investissement immobilier ?

C’est bien beau de savoir calculer des cash-flow, mais est-ce vraiment le plus important pour choisir notre investissement locatif ?

Quand je donne mon avis sur le sujet, les investisseurs sont souvent surpris, mais je ne regarde que très peu le cash-flow de mes investissements.

Pourquoi ? Tout simplement parce que le cash-flow dépend de trop de variables qui sont extérieurs à votre investissement.

• Si vous prenez un crédit sur 20 ou 25 ans, le cash-flow est impacté. Pourtant l’appartement est le même.
• Si vous mettez ou non de l’apport, le cash-flow est impacté. Pourtant l’appartement est le même.

Aussi, le cash-flow dépend beaucoup du montant de votre achat immobilier. Si vous hésitez entre un appartement à 100.000€ et un autre à 200.000€, pas facile de trancher avec le cash-flow. Le premier peut avoir un CF de 300€/mois et le second de 350€/mois, pourtant il est fort probable que le second soit moins rentable que le premier.

Alors attention, je ne dis pas que je ne regarde pas du tout le cash-flow de mes investissements. Je vérifie toujours que je sois en cash flow positif. En revanche ce n’est pas un critère pour choisir si un achat est intéressant ou pas.

Les dangers du cashflow

Pour choisir mes projets, je me base surtout sur le rendement locatif et cela comporte plusieurs avantages :

• Il est indépendant de la manière dont je finance le bien
• Il est indépendant du montant de l’opération

Le rendement va me permettre de mesurer si mon argent est bien investi, qu’il s’agisse de 100.000€ ou de 500.000€. Le rendement locatif est plus adapté pour comparer 2 projets entre eux.

Ces indicateurs ne sont pas les seuls. Pour pousser l’analyse vous pouvez également prendre en compte la revente de votre bien, via le calcul de la Valeur Actuelle Nette (VAN) ou le calcul du Taux de Rendement Interne (TRI).

En 2023, les taux d’intérêts connaissent une forte hausse et cela impact directement votre cash flow et comme expliqué le rendement locatif est lui inchangé. Cela signifie t’il que vos investissements deviennent mauvais ? La réponse est non, la rentabilité est un meilleur indicateurs à surveiller tant le calcul de votre cash flow varie avec le temps comme la fin d’un différé de crédit, une renégociation de taux ..

Calculer son cash flow est indispensable, mais cela ne doit pas être votre seul moteur de passage à l’action.