L’univers de l’immobilier locatif a toujours attiré les investisseurs, aussi bien les novices que les plus expérimentés. Toutefois, pour réussir un investissement locatif, il est indispensable de maîtriser différentes notions dont le taux de rendement locatif.

Qu’est-ce qu’un taux de rendement locatif ?

Comment déterminer un bon taux de rendement locatif ?

Quelles méthodes de calcul utiliser à cet effet ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet du rendement locatif ainsi que la manière de calculer et d’obtenir un bon taux de rendement locatif.

Taux de rendement locatif : définition ! 

Un taux de rendement locatif correspond au ratio entre le revenu brut généré par la location du bien immobilier et le prix d’achat et de revient de ce dernier. Ce taux est exprimé en pourcentage à partir d’une base de calcul annuelle.

Le taux de rendement locatif est avant tout un outil pour évaluer la rentabilité d’un bien et définir avec précision une stratégie d’investissement immobilier.

Quelles différences entre rendement locatif et rentabilité locative ?

Il y a régulièrement confusion entre rendement locatif et rentabilité locative. Ces deux notions semblent similaires, pourtant il existe bel et bien certaines différences entre elles, notamment au regard de leur mode de calcul.

Le taux de rendement locatif est un pourcentage représentant les bénéfices générés par la location du bien immobilier par rapport au prix d’acquisition du bien.

Pour sa part, la notion de rentabilité locative intègre le rendement locatif dans son calcul, mais également la rentabilité du bien sur le long-terme ainsi que la potentielle plus-value lors de sa revente.

Comment calculer le rendement locatif ?

Il n’existe pas de méthode de calcul unique pour le rendement locatif. On peut au contraire en distinguer trois, relatives au rendement locatif brut, net et enfin net d’impôts.

S’agissant du calcul du rendement locatif brut, il faut savoir qu’il correspond au rapport entre les revenus générés par le bien chaque année et ce qu’il coûte au total chaque année. Ce calcul se matérialise par la formule suivante :

    \[ Rendement \;  brut = \frac {12 * Loyer \;  mensuel} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

S’agissant cette fois-ci du calcul du rendement net, sa formule intègre les diverses charges d’exploitation concernant par exemple la réalisation de travaux de rénovation, le paiement de la taxe foncière ou encore les frais provoqués par une vacance locative. Sa formule de calcul correspond donc à :

    \[     Rendement \;  net= \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Charges \; annuelles} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

Enfin, le rendement net d’impôts renvoie au rendement à disposition du propriétaire lorsque ce dernier se sera acquitté de l’ensemble des impôts relatifs à son bien immobilier. Cela signifie que le montant des impôts payés chaque année par rapport au bien immobilier concerné est pris en compte dans le calcul du rendement locatif, ce montant étant différent d’un propriétaire à un autre. Le régime fiscal choisi pour encadrer l’investissement locatif, les revenus globaux du propriétaire ou encore son statut personnel (mariage, PACS, célibat …) sont tant de facteurs qui influencent directement la détermination du montant de l’impôt à régler.

Le calcul du rendement net d’impôts correspond ainsi à :

    \[     Rendement \;  net \; d'impôts= \frac {12 * Loyer \;  mensuel - Charges \; annuelles - Impôts \; annuels} {Prix \;  achat \;  FAI+Frais \;  de \;  notaire+Travaux+Frais \;  bancaires+Frais \;  autre} \]

Le rendement locatif par villes

Afin d’obtenir un bon taux de rendement locatif, il est très utile de comparer les taux de rendement de différentes villes, puis de déterminer une stratégie d’investissement immobilier efficace suivant les villes plus attractives.

En d’autres termes, il s’agit de minutieusement choisir l’emplacement de son investissement locatif. Investir dans l’immobilier parisien reste une valeur sûre, notamment au regard de la popularité de la capitale, de la hausse des prix constante promettant une plus-value intéressante lors d’une revente, ou encore de la forte tension locative qui y règne.

Autre exemple avec des villes comme Mulhouse ou Brest, dont les taux de rendement locatif atteignent respectivement 9 et 8,6 %, conséquences directes de marchés de l’emploi en pleine expansion et d’une qualité de vie fortement appréciée par les locataires.

Trouver un bon taux de rendement locatif grâce à un simulateur en ligne, c’est possible ?

Oui, tout à fait, et c’est même vivement recommandé !

Un simulateur en ligne permet avant tout de comparer le rendement locatif et les avantages de différentes villes en seulement quelques clics. À cet effet, le marché regorge de tous types de simulateurs en ligne, du plus simple permettant de calculer un rendement dans les grandes lignes simplement à partir du prix d’achat et du loyer, au plus avancé tel que le simulateur de rendement et de cash flow net Lybox, vous donnant notamment accès au rendement brut, au rendement net, et à l’impact de certains détails tels que votre taux d’assurance, la durée de votre crédit ou encore le montant des travaux réalisés.

À partir de ces précieuses informations, un investisseur a alors la possibilité d’ajuster sa stratégie d’investissement, d’analyser les différents facteurs clés du rendement locatif qu’il vise, et in fine d’optimiser le taux de rendement locatif qu’il pourra concrètement obtenir ainsi que la réussite de son projet d’investissement en général.

H2 / Astuces pour optimiser son rendement locatif

De nombreux facteurs influencent le rendement locatif, de telle sorte que ce dernier peut facilement être modifié et optimisé lorsque les bons leviers sont actionnés. Voici quelques astuces simples mais particulièrement efficaces pour optimiser un rendement locatif :

  • réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration, ce qui augmente tant l’attractivité immédiate du bien envers les potentiels locataires que sa valeur à la revente sur le long-terme,
  • bien définir le montant du loyer, et si besoin le réviser suivant la valorisation du m² habitable de la zone géographique du bien,
  • ne pas hésiter à négocier l’assurance propriétaire non-occupant, notamment en faisant jouer la concurrence.

Quels investissements locatifs offrent la meilleure rentabilité ?

Investir dans l’immobilier locatif peut être une stratégie lucrative, mais la rentabilité varie en fonction du type d’investissement et de la localisation. Voici un aperçu des investissements locatifs qui ont le potentiel d’offrir une meilleure rentabilité :

L’investissement dans les petits appartements

Les petits appartements, tels que les studios et les appartements d’une ou deux chambres, ont tendance à offrir une meilleure rentabilité en raison de leur coût d’achat plus bas et de la demande élevée pour ce type de logement. Les locataires, en particulier les étudiants et les jeunes professionnels, sont souvent à la recherche d’options abordables et pratiques. Les petites unités peuvent également générer un rendement locatif plus élevé par rapport aux grandes propriétés.

L’investissement dans les zones à forte demande locative

Les zones à forte demande locative, telles que les centres urbains, les quartiers étudiants ou les zones proches des zones d’emploi, ont tendance à offrir une meilleure rentabilité. Les biens situés dans ces zones attirent un grand nombre de locataires, ce qui peut se traduire par des taux d’occupation élevés et des loyers stables.

La location saisonnière ou touristique

La location saisonnière ou touristique peut offrir une excellente rentabilité, surtout si le bien est situé dans une destination populaire. Les loyers pour les locations à court terme peuvent être nettement plus élevés que pour les locations traditionnelles. Cependant, cela nécessite une gestion plus intensive et peut être soumis à des réglementations locales strictes.

L’investissement dans les biens à rénover

L’achat de biens à rénover à un prix avantageux peut permettre d’augmenter la valeur du bien et d’améliorer la rentabilité. Les coûts de rénovation doivent cependant être soigneusement évalués pour s’assurer que les dépenses ajoutent effectivement de la valeur et ne dépassent pas les avantages financiers.

Les résidences étudiantes ou de services

Investir dans des résidences étudiantes, des résidences pour seniors ou d’autres types de résidences de services peut offrir une bonne rentabilité. Ces propriétés sont conçues pour répondre aux besoins spécifiques des locataires et peuvent générer des loyers stables sur le long terme.

Les investissements avec avantages fiscaux

Certains investissements locatifs, comme ceux réalisés dans le cadre de dispositifs de défiscalisation (comme la loi Pinel en France), peuvent offrir des avantages fiscaux significatifs, ce qui peut améliorer la rentabilité nette de l’investissement.

Il est important de noter que la rentabilité d’un investissement locatif dépend de nombreux facteurs, notamment le prix d’achat, les coûts d’exploitation, les taux d’occupation, les taux d’intérêt et les fluctuations du marché. Avant de prendre une décision d’investissement, il est recommandé de mener une analyse approfondie et, si nécessaire, de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller financier pour évaluer la rentabilité potentielle et les risques associés à l’investissement spécifique.

Thomas CORNU

CEO LyBox - l'app des investisseurs immobiliers rentables Sujets de prédilection : #data, #finance, #immobilier, #entreprenariat et #investissementlocatif