Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) : Application à l’investissement immobilier locatif

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Le taux de rendement interne, aussi appelé TRI, est un indicateur de la rentabilité totale d’un investissement, immobilier ou non. Le TRI est très lié à la Valeur actuelle nette (VAN) car il se calcule comme le taux d’actualisation qui permet d’annuler la VAN. (cf article sur la VAN).

A lire : Calcul de VAN (Valeur Actuelle Nette) : Formule et application à l’investissement immobilier locatif

Qu’est-ce que le taux d’actualisation d’un investissement ?

L’actualisation est un terme financier qui permet de prendre en compte la dévalorisation de l’argent au fil du temps.

En effet, 100€ aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 100€ dans 1 an, parce que 100% aujourd’hui peuvent être placés sans risque à un taux de 2% (assurance vie par exemple) et nous aurons donc 102€ dans 1 an, on trouve dans l’équivalence entre 100€ aujourd’hui et 102€ dans un an. En faisant le calcul inverse, on trouve qu’il nous faut 98,04€ aujourd’hui pour avoir 100€ dans 1 an.

Dans le monde de la finance, on appelle cette méthode « l’actualisation », elle consiste à prendre en compte le fait que l’argent perd de la valeur au fil du temps.

Nous pouvons pousser cet exemple sur plusieurs années pour se rendre compte de l’impact du taux d’intérêts et de la durée de placement :

AnnéeValorisation du placement de 100€Capital nécessaire pour obtenir 100€
0100,00 €100,00 €
1102,00 €98,04 €
2  104,04 €96,12 €
3106,12 € 94,23 €
4108,24 €92,38 €
5110,41 €90,57 €
6112,62 €88,80 €
7114,87 €87,06 €
8117,17 €85,35 €
9119,51 €83,68 €
10121,90 €82,03 €

On voit qu’un placement de 100€ aujourd’hui à 2%/an sera valorisé 121,9€ dans 10 ans. On peut aussi lire que nous avons besoin de placer 82,03€ aujourd’hui à 2%, pour obtenir 100€ dans 10 ans

Formule du Taux de Rendement Interne (TRI)

En général, il s’applique pour un projet avec un premier investissement au départ (flux de trésorerie négatif) suivi de plusieurs flux de trésoreries positifs. Le TRI est la solution de l’équation suivante, en repartant de la formule de la Valeur Actuelle Nette (VAN) :

    \[     VAN = 0 = \sum_{t=0}^{M} \frac {CF_t}{(1+TRI)^t} \]

En isolant l’investissement de départ (ie le ) on obtient :

    \[     VAN = 0 = \sum_{t=1}^{M} \frac {CF_t}{(1+TRI)^t} + I \]

Cela revient à dire que :

    \[     -I = \sum_{t=1}^{M} \frac {CF_t}{(1+TRI)^t} \]

L’investissement initial  est en général négatif. Le TRI correspond donc au taux qu’il est nécessaire d’avoir pour que notre investissement initial soit égal à la valeur actualisée des cash-flows futurs de l’investissement, il est interprété comme une rentabilité globale sur un projet.

Le calcul du Taux de Rendement Interne est disponible pour tous vos projets dans le simulateur LyBox

Quelle est la différence entre le taux de rendement locatif et le taux de rendement interne  de mon investissement immobilier ?

Il est commun de confondre ces indicateurs, entre rendement locatif, rentabilité locative et TRI il est facile de s’y perdre (cf article diff entre rendement et rentabilité locative). Le TRI se différencie du rendement locatif sur deux points principaux :

  1. Le rendement locatif d’un achat immobilier est annuel, variable dans le temps, il ne regarde pas le projet dans son ensemble mais plutôt année par année, sans prise en compte de la revente du bien. Le TRI en revanche, est un taux unique pour tout le projet et il intègre le prix de revente.
  2. Le rendement locatif mesure si l’actif (le bien immobilier) est rentable, alors que le TRI mesure si l’investissement (l’argent investi) est rentable. En particulier, l’apport qui est mis dans un projet immobilier n’a pas d’impact sur son rendement, mais est essentiel pour le TRI

Pour un bon investisseur, il est important de regarder à la fois le taux de rendement locatif, qui indique si le projet est rentable pendant sa durée de détention, mais aussi le TRI, qui indique si vous avez bien fait de mettre votre argent dans cet investissement locatif et pas sur un autre placement financier

Attention : Effet de levier immobilier et Taux de Rendement Interne

Soyez vigilant lors de l’interprétation d’un TRI en investissement immobilier, car cette catégorie d’investissement permet de faire des effets de leviers énormes (voir infini, si 0€ d’apport) et le TRI peut donc prendre des valeurs peu cohérentes. L’effet de levier, c’est le fait de faire un investissement avec un capital qui n’est pas le vôtre. En général vous apportez un petit montant dans l’investissement et le reste vous est prêté, cela peut être très puissant pour s’enrichir mais comporte aussi des risques.

Reprenons le cas de l’investissement locatif : Sur un projet immobilier, le TRI va uniquement regarder votre apport et ce que vous touchez grâce à cet investissement (Les revenus fonciers, la plus-value à la reventer). C’est pourquoi pour un même achat à 100.000€ par exemple, un achat cash (sans emprunt bancaire) n’aura pas du tout le même TRI qu’un achat avec un crédit immobilier.

Imaginez un projet de 100.000€ ou vous investissez seulement 1.000€ de frais de dossier, qui rapporte tous les ans 10.000€ net pendant 10 ans et 100.000€ net à la revente. Le TRI dépasse le 100% dans ce cas, ce qui est assez peu interprétable. C’est le problème du calcul du TRI avec des investissements à levier, le taux vite très important lorsque l’apport initial est très faible, autant en négatif qu’en positif.

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