Un amendement déposé le 10 octobre 2026 par le rapporteur général du budget Philippe Juvin propose de réviser la valeur locative de chaque logement à sa prochaine vente, succession ou donation, dès le 1er janvier 2028. Si le texte est adopté, chaque transaction entraînera un recalcul de la taxe foncière applicable l’année suivante, sur la base de loyers moyens par secteur et d’un coefficient de localisation allant de 0,7 à 1,3.
La taxe foncière pourrait ne plus se calculer sur les mêmes bases dès 2028. Un amendement au projet de loi de finances pour 2027, porté par le député Philippe Juvin, propose de réviser la valeur locative de chaque bien à chaque mutation. Toute vente, succession ou donation déclencherait un recalcul, les logements voisins restant évalués selon leur base actuelle tant qu’ils ne changent pas de propriétaire. Nous décortiquons ici le texte pour mesurer son impact sur votre stratégie d’investissement.
Ce que propose l’amendement Juvin au PLF 2027
L’amendement I-3528, déposé le 10 octobre 2026 par Philippe Juvin, député LR et rapporteur général du budget à l’Assemblée nationale, vise à introduire un article 1496 ter A dans le code général des impôts. Son principe est simple : la valeur locative d’un logement est révisée automatiquement à l’occasion de chaque mutation à titre onéreux ou gratuit.
Une première version, limitée aux ventes, avait été adoptée en commission des finances le 9 octobre. Elle a disparu quand la commission a rejeté la première partie du budget 2027. La version redéposée pour la séance publique élargit la mesure aux héritages et aux donations. Le texte vise les maisons individuelles, les appartements, les locaux à caractéristiques exceptionnelles et les dépendances isolées.
Le dispositif est transitoire. Il resterait en vigueur jusqu’à l’application de la révision générale des valeurs locatives, aujourd’hui repoussée au 1er janvier 2031 par la loi de finances pour 2026. La révision progressive, bien par bien, s’arrêterait à ce moment-là.
Pourquoi cette réforme : des bases fiscales figées depuis 1970
La valeur locative cadastrale sert de base de calcul à la taxe foncière et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elle correspond au loyer théorique annuel que générerait le bien s’il était loué. Problème : la grande majorité des logements français sont encore évalués sur les opérations de révision menées en 1970. En plus d’un demi-siècle, les loyers et les équipements ont changé, mais la base fiscale n’a jamais été ajustée.
Résultat visible aujourd’hui : deux appartements identiques dans deux quartiers rééquilibrés depuis cinquante ans peuvent supporter des taxes foncières très différentes. L’exposé des motifs de l’amendement parle de « bases fiscales obsolètes ». Une révision générale a été engagée par la loi de finances pour 2020. Son intégration dans les bases a déjà été repoussée plusieurs fois, dernièrement à 2031. Philippe Juvin propose de ne plus attendre et d’avancer par la bande, au rythme des transactions constatées chez le notaire.
Nous rappelons que la revalorisation annuelle de 0,8 % appliquée en 2026 ne concerne que l’indexation forfaitaire des valeurs existantes. Nous l’avons analysée dans notre dossier sur la revalorisation 2026 et la hausse cachée de la taxe foncière. L’amendement Juvin s’attaque à un étage au-dessus : la base elle-même.
Le mécanisme concret : surface, tarif au m² et coefficient de localisation
Le calcul proposé par l’amendement repose sur trois éléments. Chaque logement est classé dans l’un des quatre sous-groupes prévus par le texte : maisons individuelles, appartements en immeuble collectif, locaux d’habitation à caractéristiques exceptionnelles ou dépendances isolées. La nouvelle valeur locative est obtenue en multipliant la surface réelle au sol, majorée des dépendances pondérées par des coefficients, par un tarif au mètre carré arrêté par le préfet sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation.
Un coefficient de localisation vient ensuite affiner le résultat parcelle par parcelle. Il peut majorer le tarif selon quatre niveaux (1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3) ou le minorer selon quatre autres niveaux (0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9). Le préfet fixe ces coefficients pour tenir compte, par exemple, d’un emplacement proche d’un transport ou d’une nuisance identifiée. Pour les biens à caractéristiques exceptionnelles, la valeur locative est calculée différemment : elle correspond à 8 % de la valeur vénale du bien.
La nouvelle base ne s’applique pas l’année de la mutation. Elle entre en vigueur l’année suivante. Un bien transmis en 2028 verra sa taxe foncière recalculée pour l’avis 2029. L’acquéreur paye la taxe sous l’ancienne base la première année, puis bascule sur la nouvelle.
Un amendement qui change la donne pour les investisseurs
Pour un investisseur, cette mesure introduit une variable fiscale nouvelle dans le calcul de rentabilité à l’achat. Jusqu’ici, la taxe foncière d’un bien pouvait être estimée à partir de l’avis d’imposition du vendeur. Avec cette réforme, l’avis reçu après l’achat devient obsolète dès la première année. L’acheteur doit anticiper que sa charge fiscale annuelle pourrait grimper, parfois lourdement, dans les zones où les loyers constatés ont fortement progressé depuis cinquante ans.
L’effet joue dans les deux sens. Dans un secteur à loyers bas, la nouvelle base pourrait réduire la facture. Dans un quartier devenu tendu, elle risque au contraire de l’alourdir. L’IGEDD, l’Insee et les notaires ont recensé 951 000 ventes de logements anciens sur les douze mois arrêtés fin août 2026. Si l’amendement passe, chacune de ces transactions futures déclencherait un recalcul individuel.
À l’achat : la fiscalité devient un paramètre à chiffrer en amont
Nous recommandons aux investisseurs d’intégrer ce risque dès la négociation. Un studio parisien acheté 250 000 € dans un secteur où le tarif préfectoral évoluerait de 10 € à 18 € le m² verrait sa valeur locative multipliée par un facteur significatif, et sa taxe foncière avec. À l’inverse, un bien en zone détendue peut profiter d’une révision à la baisse. Le futur avis fiscal ne sera lisible qu’une fois les arrêtés préfectoraux publiés et la mutation enregistrée.
Cette logique rejoint celle que nous détaillons sur le poids réel de la taxe foncière sur le cash-flow du bailleur. Chaque euro supplémentaire ponctionné sur la taxe mord sur la rentabilité nette et doit entrer dans la simulation avant signature.
Les mutations à titre gratuit également touchées
La version séance de l’amendement intègre les successions et les donations. Un héritier recevant un bien familial en 2028 verrait la valeur locative révisée pour l’avis 2029, même s’il n’en modifie ni l’usage ni l’occupation. La transmission intrafamiliale perd son effet de « sanctuarisation fiscale » sur la base locative. C’est un paramètre nouveau à intégrer dans les stratégies de donation-partage et dans l’arbitrage entre conservation et vente d’un bien hérité.
Pour mémoire, les propriétaires sont déjà tenus de déclarer les occupants de leurs logements via le portail Gérer mes biens immobiliers. Nous avons détaillé cette obligation dans notre analyse de la relance GMBI 2026 lancée par la DGFiP auprès de 2,5 millions de propriétaires. Si l’amendement passe, la base GMBI servira aussi à repérer les mutations déclenchant le recalcul.
Calendrier parlementaire et étapes à surveiller
Rien n’est voté à ce stade. L’amendement I-3528 a été déposé le 10 octobre 2026, sous réserve de recevabilité. La séance publique sur la première partie du budget 2027 s’est ouverte le 13 octobre, pour un vote solennel initialement prévu autour du 20 octobre. Le texte doit encore passer l’Assemblée, puis le Sénat, avant d’être arbitré en commission mixte paritaire. Une motion de rejet préalable pourrait interrompre l’examen avant même la discussion de l’amendement.
La taxe foncière 2026 ne change pas. Elle suit les bases actuelles et son calendrier habituel d’émission. Les investisseurs qui vendront ou achèteront en 2026 ne sont pas concernés. Le dispositif ne commencerait à produire ses effets qu’à partir de 2028. Nous suivrons les étapes et actualiserons notre analyse à mesure que les votes tombent.
D’ici là, un réflexe utile : inclure une estimation prudente de taxe foncière dans vos simulations, en tenant compte du fait que la base pourrait être réévaluée après chaque mutation. Dans les grandes agglomérations où les loyers de marché ont nettement progressé depuis cinquante ans, l’écart peut être significatif.
À retenir : si l’amendement Juvin est voté, la taxe foncière ne sera plus calculée sur une base figée depuis 1970 mais sur une base recalculée à chaque vente, succession ou donation. L’impact chiffré dépend de l’écart entre les loyers de 1970 et ceux du secteur en 2028. Les mutations prévues en 2028 doivent déjà être budgétées avec un garde-fou fiscal.
