Analyse d’un T4 à Saint-Étienne à 93 000 € : on achète ou pas ?

L’annonce d’origine sur Leboncoin est postée en direct par un particulier. Le bien est présenté comme un investissement clé en main : T4 rénové en 2024, meublé, LMNP en cours avec trois étudiants ingénieurs. Baisse de prix récente de 98 000 à 93 000 €. On vérifie.

Analyse de l’annonce

La description

La lecture par le bas de la description donne trois blocs utiles : les chiffres du bail, les charges, la fiche technique. Le vendeur affiche un loyer de 1 180 €/mois pour trois colocataires, dont 180 € de charges refacturées. Cela donne 1 000 € nets HC pour le propriétaire. Charges copropriété : 260 € par mois, dont chauffage collectif inclus. Taxe foncière : 1 200 €/an. DPE D, GES C à 29 kg CO₂/m²/an. Surface Boutin annoncée à 73,11 m², contre 74 m² affichés en titre. L’écart d’un mètre est classique et sans conséquence pratique.

Le point qui saute aux yeux : le bail vient de se terminer. Un investisseur qui reprend le dossier récupère un bien vide, meublé, prêt à relouer à la rentrée. C’est un vrai avantage car on ne subit pas un locataire en place à moitié performant. Le point d’attention est symétrique : il faut refaire la mise en location, ce qui suppose au moins un mois de vacance sur l’année.

Une incohérence à surveiller : le titre annonce 12,2 % de rentabilité et un prix affiché à 98 000 €. Les chiffres du corps sont calculés sur 93 000 €. Le vendeur a baissé son prix sans mettre à jour l’accroche. Rien de grave. Cela indique une annonce qui traîne depuis mars 2026, soit quatre mois. Un vendeur pressé ? Peut-être. À tester à la négociation.

Autre détail : la mention « agences s’abstenir » veut aussi dire qu’aucun professionnel n’a validé le dossier de location. Le repreneur devra tout vérifier lui-même.

Les photos

Trois photos seulement. C’est peu pour un bien à 93 000 €. La mention « plus de photos sur demande » est un choix classique du particulier. Un investisseur sérieux doit exiger l’intégralité avant même de se déplacer. Ce qu’on voit sur les trois clichés est parlant.

La chambre confirme le point fort du bien : vue dégagée sur les collines stéphanoises, luminosité correcte, sol stratifié gris récent. Le plafond garde un crépi tyrolienne des années 70 non repris. La menuiserie de fenêtre ressemble à de l’aluminium ancien. Le mobilier étudiant est présent, lit et penderie. Aucun bureau visible : c’est un manque pour une chambre destinée à un élève ingénieur.

La salle de bains est celle qui valide le mieux la promesse « rénovation 2024 » : douche à l’italienne, meuble vasque anthracite, robinetterie chromée récente. En regardant de près, les murs sont en panneaux PVC et le plafond en lambris bois. C’est propre et rapide à poser. Moins durable qu’un carrelage complet. Sur cinq à sept ans avec une colocation active, on verra apparaître des points d’humidité.

Le séjour trahit une rénovation sélective. Le sol est un parquet chevron d’origine non poncé, l’aspect fatigué. Le plafond garde le même crépi ancien que la chambre. Le canapé deux places est sous-dimensionné pour trois colocataires. Cela ne condamne rien. Cela raconte une vérité utile : la rénovation 2024 a porté sur la salle de bains, l’électricité et une chambre. Le reste est cosmétique.

Ce qu’on doit demander avant visite : les deux autres chambres (existent-elles vraiment sous forme équivalente ?), la cuisine complète (plaques, four, hotte, plan de travail), l’entrée et la circulation entre chambres, un gros plan sur les menuiseries extérieures et le rapport DPE détaillé. Au 10ᵉ étage avec des fenêtres alu anciennes, la question de la performance thermique se pose sérieusement.

La ville et le quartier

Saint-Étienne compte 172 700 habitants, dont environ 26 500 étudiants, soit 15,3 % de la population. Le marché immobilier est parmi les plus abordables des grandes villes françaises : 1 208 €/m² en moyenne, 1 173 €/m² pour un appartement. La contrepartie est un chômage élevé à 13 %, qui impose une sélection stricte des locataires. Sur les 10 dernières années, les prix ont progressé de 23,6 %. Sur 3 ans, ils reculent de 7,4 %. Le marché est donc en phase de correction, ce qui explique en partie pourquoi ce vendeur baisse son prix.

La rentabilité moyenne calculée sur la ville tourne autour de 10,2 % de rendement brut pour Saint-Étienne. Notre bien à 12,9 % annoncé se place franchement au-dessus, ce qui est logique car il est déjà organisé en colocation, mode locatif qui optimise le revenu par m².

Le quartier Métare

Métare est le quartier des écoles supérieures stéphanoises. L’École nationale d’ingénieurs de Saint-Étienne (ENISE) et l’École des Mines (EMSE) sont à quelques centaines de mètres. L’université Jean Monnet est à proximité. Le parc de l’Europe, cité par l’annonce, est un poumon vert de 15 hectares en face de la résidence. Les commerces et arrêts de bus sont accessibles à pied. Le prix du bien à 1 256 €/m² se compare à un marché quartier de l’ordre de 1 531 €/m² pour un T4. La décote est réelle : -18 % vs marché quartier.

Ce cocktail (écoles d’ingénieurs, université, parc, transports) sécurise la demande locative étudiante. La vacance sur une colocation bien gérée reste inférieure à un mois par an.

Tensiomètre locatif

Comprendre le tensiomètre locatif

Sur Saint-Étienne globalement, la tension locative est modérée. Le budget des locataires est élevé. Cette lecture est celle de la ville entière. À Métare, la réalité est plus tendue car la demande étudiante est concentrée et solvable (dossier parental garantissant la caution).

Analyse des chiffres

On reprend les chiffres du vendeur et on les recalcule à froid.

Le vendeur annonce 7,8 % de net. Notre recalcul donne 8,2 %. L’écart vient de nos hypothèses de charges non récupérables et de vacance. Les deux chiffres sont dans la même zone : ce bien tient un net supérieur à 7 %, ce qui est le seuil de sécurité pour absorber un imprévu sans passer en négatif.

Avec frais de notaire réels (~8 % en ancien), le prix de revient monte à 100 440 € et le brut ajusté à 11,95 %. Cela reste au-dessus de la moyenne ville (10,2 %). Le cash-flow calculé sur un financement 100 % à 3,8 % sur 20 ans donne une mensualité de 598 € plus 367 € de charges mensuelles, contre 1 000 € de loyer HC : cash-flow positif d’environ 35 €/mois en pur nu. En LMNP au réel, avec amortissement, l’imposition tombe à zéro pendant plusieurs années et le cash-flow net grimpe. L’analyse détaillée disponible sur Lybox tourne autour de 246 € par mois de cash-flow prévisionnel, ce qui suppose l’application effective du régime LMNP au réel.

Deux calculs valent d’être vérifiés avant signature : le simulateur de rendement locatif pour caler vos propres hypothèses ainsi que le simulateur de cash-flow pour projeter mensualité, charges et fiscalité sur la durée du crédit.

Stratégies possibles

Trois stratégies sont techniquement possibles sur ce bien. Une seule est vraiment cohérente.

Reprise de la colocation étudiante en LMNP. C’est la stratégie du vendeur, celle qui justifie les 12,9 % affichés. Le bien est déjà meublé, cloisonné en trois chambres, situé à côté de l’école d’ingénieurs qui alimente le vivier. Le régime LMNP appliqué à la colocation permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant l’imposition à quasi zéro pendant 8 à 12 ans. C’est le scénario qui donne le rendement le plus élevé et le moins de risque commercial. Contrainte : gérer trois baux, trois cautions parentales, une rotation de un à deux départs par an.

Location meublée classique à une famille. Le T4 de 74 m² peut se louer meublé à une famille pour environ 680 à 750 €/mois selon les prestations, soit 20 à 30 % de moins que la colocation. Le régime LMNP reste applicable. Cette option simplifie la gestion. Elle casse aussi la promesse du rendement. À faire uniquement si vous refusez la contrainte colocation, ce qui reviendrait à surpayer un T4 conçu pour trois locataires.

Location nue longue durée. Perte de l’avantage LMNP, perte du meublé déjà en place, loyer plafonné à 550-600 €/mois. Le rendement brut tombe à 7 %, le net à 5 %. Cela vide le dossier de son intérêt. À écarter d’office sur ce bien précis.

Conclusion

Ce dossier est propre. Rendement brut de 12,9 % vérifié, net supérieur à 7 %, décote de 18 % vs marché quartier, DPE D loin des interdictions locatives, colocation en place qui a déjà tourné. La stratégie est lisible : LMNP colocation étudiante, gestion active, cash-flow net positif dès la première année si le financement est calé correctement.

Deux réserves sérieuses. La rénovation 2024 est partielle, avec un séjour et des menuiseries qui restent d’origine : prévoyez 3 000 à 5 000 € pour finir le rafraîchissement avant la rentrée. Et surtout, ne signez pas sans avoir vu la cuisine, les deux autres chambres, la circulation entre pièces et un DPE détaillé. Trois photos ne suffisent pas à valider un investissement à 100 000 € frais compris.

Une négociation à -3 000 € reste envisageable vu l’ancienneté de l’annonce et la baisse déjà consentie. À 90 000 €, le rendement brut passe à 13,3 % et le dossier devient franchement bon.

L’annonce est en ligne ici. Pour comparer avec le marché stéphanois et projeter votre propre cash-flow, l’analyse complète du bien sur Lybox reprend toutes les données financières et de marché.