Avignon, quartier Rocade Sud, 70 m² à 87 000 €. L’annonce est tombée ce matin chez Guy Hoquet. Le profil colle au cœur de cible d’un investissement locatif rentable : T4 en bon état, copro entretenue, rendement à deux chiffres après frais et cashflow tout juste positif. Reste à voir si le quartier et le DPE freinent le projet ou s’ils ouvrent une marge de négociation.
Analyse de l’annonce
La description
On commence par lire la fin de l’annonce, là où sont les vrais chiffres. Charges de copropriété annuelles : 948 €. Honoraires à la charge du vendeur (les 87 000 € sont donc le prix net pour nous). Frais de notaire estimés à 6 960 €, soit un coût d’acquisition total de 93 960 €. Pas de procédure mentionnée sur la copro. Le nombre de lots n’est pas indiqué non plus, c’est un point à demander.
Sur le bien lui-même : 4 pièces, 3 chambres, 1 salle d’eau, WC indépendant. Cuisine aménagée et équipée avec une loggia attenante, cave, cellier, balcon, interphone, résidence fermée et sécurisée. 2e étage sur 4, sans ascenseur. Chauffage individuel au gaz. DPE classé E, GES classé D. Le bien est annoncé en « bon état général », confirmé par les photos.
Une donnée importante manque : la précision du quartier au-delà de « Rocade Sud ». Avignon a des secteurs très contrastés. La Rocade Sud regroupe plusieurs sous-quartiers à profils locatifs différents. À clarifier dès la prise de rendez-vous.
Les photos
Six photos seulement, c’est juste suffisant pour se faire une idée. Ce qu’on voit nous rassure dans l’ensemble. La cuisine a été refaite récemment : meubles bas blancs, plan de travail sombre, four encastré Fagor et hotte récents, sol carrelage gris foncé. Du travail correct, pas de la rénovation décorative bas de gamme. La salle d’eau suit la même logique : douche à l’italienne avec paroi verre, meuble vasque bois, miroir LED. Deux pièces clés qui ne demanderont aucun investissement avant location.
La chambre photographiée est correcte, peinture grise récente, radiateur à inertie ou à eau chaude (cohérent avec le chauffage gaz), volet roulant visible. Le sol carrelage est ancien (type années 80) mais propre. Le salon dévoile un mobilier daté (banquettes type « salon marocain ») qui ne reflète pas l’état réel du bien : murs en bon état, plafond blanc impeccable, baie vitrée et accès balcon dégagé. Une fois meublé sobre, l’ensemble passera très bien.
Le couloir d’entrée laisse apparaître le sol d’origine en granito (mosaïque marbrée), typique des années 70-80. C’est daté mais propre et caractéristique. Aucune trace d’humidité visible. Le balcon couvert donne sur la résidence et un rideau d’arbres, vue agréable, exposition correcte vu la luminosité des photos.
Trois pièces sur quatre ne sont pas photographiées : les deux autres chambres et la loggia attenante à la cuisine. À voir absolument à la visite, ainsi que la chaudière gaz (état, année, dernier entretien).
La ville (et le quartier)
Avignon, 90 000 habitants, capitale du Vaucluse. Marché immobilier porté par un patrimoine UNESCO, une université active, un Festival international de théâtre en juillet et une bonne desserte TGV (Paris en 2h40). Le prix médian au m² pour un appartement s’établit à 2 386 €/m² au second semestre 2025, en hausse de 2,3 % sur un an et de 9,4 % sur cinq ans, après une correction en 2024.
Côté locatif, le loyer moyen non meublé tourne autour de 11,9 €/m², soit environ 833 € théoriques pour notre 70 m². Lybox retient une estimation plus prudente à 748 €/mois (10,7 €/m²), cohérente avec la localisation Rocade Sud, moins prisée que l’intra-muros ou le secteur Saint-Lazare. Pour aller plus loin sur les fondamentaux d’Avignon : démographie, écoles, prix par quartier et historique.
Le quartier Rocade Sud
Rocade Sud, c’est le sud d’Avignon, entre la voie ferrée et la rocade. Le secteur regroupe des copropriétés des années 70-80, quelques pavillons et plusieurs zones d’activités. L’image est plus populaire que l’hyper-centre. La demande locative reste solide pour des T2 et T3 abordables, portée par des jeunes actifs et des familles modestes. Le profil locataire à viser ici : famille en CDI ou intérim, primo-locataire, plus rarement étudiant (l’université est à l’opposé, côté Mont-Favet ou Agroparc).
Pour un T4 dans ce quartier, la concurrence à la location reste limitée mais le bien mettra plus de temps à se louer qu’en centre. D’où la prudence du loyer Lybox et l’intérêt de soigner la déco neutre.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
La tension locative se situe à 4/10 sur Avignon, dans la moyenne basse. Le budget des locataires est à 5/10. Traduction : on loue sans tension qui justifierait des loyers gonflés ni des préavis raccourcis. Un bien correctement présenté trouve preneur en 4 à 8 semaines.
Analyse des chiffres
Le calcul de rendement brut sur le prix de revient total donne une base solide.
Prix d’acquisition : 87 000 € + 6 960 € de frais notaire = 93 960 €
Loyer mensuel retenu : 748 € → 8 976 € par an
Rendement brut = 8 976 / 93 960 = 9,55 %
9,55 % brut, on est au-dessus du seuil des 8 % qui sépare un investissement viable d’un investissement marginal. Le rendement moyen affiché sur Avignon pour ce type de surface tourne autour de 7 %, on est donc 2 points au-dessus du marché grâce à la décote. Si vous voulez simuler le rendement locatif avec vos propres hypothèses de loyer et de charges, le simulateur Lybox prend tout en compte.
Le rendement net dit ensuite si le projet tient la route après charges réelles.
Loyer annuel : 8 976 €
Taxe foncière : 748 €
Charges copro non récupérables (≈ 30 % des 948 €) : 285 €
Assurance PNO : 100 €
Vacance locative (8 %) : 720 €
Entretien courant (5 %) : 450 €
Total charges : 2 303 €
Loyer net annuel : 8 976 – 2 303 = 6 673 €
Rendement net = 6 673 / 93 960 = 7,1 %
7,1 % net, on reste au-dessus du seuil des 7 % qui sépare un bien fragile d’un bien qui encaisse les imprévus. À comparer avec les standards de marché sur la notion de bon rendement locatif selon le type de bien et la ville. Côté cashflow, Lybox table sur +61 €/mois avec un financement standard : un projet qui s’autofinance, ni plus ni moins. Pour creuser votre propre scénario de mensualité et de cashflow net, le simulateur de cash-flow intègre crédit, fiscalité et charges.
Une donnée à creuser sur la fiscalité : à ce niveau de loyer, le micro-foncier classique fait perdre du rendement. Passer en LMNP au régime réel permet d’amortir le bien et de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années. Surtout si vous meublez : à Avignon, le loyer meublé moyen monte à 15,9 €/m², soit potentiellement 1 100 € au lieu de 748 €. Voir aussi l’analyse détaillée du bien sur Lybox pour visualiser tous les scénarios.
Stratégies possibles
Trois angles tiennent la route sur ce bien. Pas plus.
Location nue classique en LMNP réel n’est pas une option (LMNP impose le meublé), donc deux vrais axes : location nue à 748 € en micro-foncier ou réel, sinon location meublée en LMNP réel. La location nue donne notre rendement de référence avec moins de gestion. La location meublée bien équipée pousse le loyer à 950-1 050 €, fait passer le rendement brut à 12-13 % et l’amortissement annule l’impôt sur les loyers pendant 8 à 10 ans. Sur ce bien excentré, le meublé attire plutôt un jeune actif en mobilité (CHU, IUT, mutation pro courte) que des étudiants. Stratégie pertinente si vous acceptez la rotation locative et la gestion d’un meublé.
Colocation à deux ou trois. Le T4 avec trois chambres se prête à la colocation pour profils jeunes actifs. Avignon est correctement desservie en transports en commun. Un loyer à 350-400 € la chambre + charges fait gonfler le rendement brut au-delà de 13 %. La stratégie colocation demande un investissement initial sur le mobilier et les parties communes ainsi qu’une gestion plus active. Sur un quartier Rocade Sud, le pari est tenable mais moins évident qu’en centre-ville.
La location courte durée est à écarter. Tourisme fort à Avignon mais concentré intra-muros, pas en Rocade Sud.
Points de vigilance avant offre
Le DPE E maintient le bien hors zone d’interdiction de location (G interdite, F en 2028, E en 2034). On reste tranquilles dix ans. Une rénovation énergétique deviendra incontournable à terme. À vérifier en visite : isolation des murs, double vitrage, état de la chaudière gaz.
Les 948 € de charges annuelles ne sont pas excessifs pour un T4 (≈ 79 €/mois). Le détail manque. Demander le carnet d’entretien, le PV des trois dernières AG, le fonds de travaux et les éventuels travaux votés. Le résultat peut transformer une bonne affaire en gouffre.
L’annonce date du jour. Le bien partira vite à ce prix sur Avignon. Visite à programmer dans les 48 heures si l’analyse est validée. Marge de négociation limitée à 3-5 % à court terme, plus si l’annonce traîne au-delà d’un mois.
Conclusion
Le T4 d’Avignon Rocade Sud passe les filtres de la rentabilité. Rendement brut à 9,5 %, net à 7,1 %, cashflow positif estimé, décote de 15 % sur le prix au m², frais d’agence à la charge du vendeur, cuisine et salle d’eau refaites. Les freins sont identifiables et gérables : DPE en E, quartier excentré, pas d’ascenseur, photos partielles. Aucun de ces points ne justifie un NO-GO.
Pour un investisseur qui cherche du cashflow positif sur une zone détendue, c’est un bon dossier. Pour un primo-investisseur, vérifier d’abord l’état de la copropriété et négocier 2 à 3 k€ pour absorber un futur audit énergétique. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox pour comparer les scénarios côte à côte.
Le projet mérite une visite et une étude complémentaire de la copropriété. L’annonce d’origine est ici.
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