Analyse d’un T4 à Billère (Pau) à 93 500 € : on achète ou pas ?

Le bien est commercialisé par We Invest CPC Pau, mis en ligne le 3 juin 2026. L’annonce originale est ici. On regarde en détail ce que cachent ces chiffres et ces trois photos.

Analyse de l’annonce

La description

L’agent vend un T3/T4 de 66 m², 4 pièces dont 3 chambres, au 1er étage d’un immeuble de 1960. Orientation Nord-Sud annoncée, balcon d’1 m² et cave de 4 m². On a 2 WC dont un indépendant, une salle d’eau (pas de baignoire) et une cuisine livrée nue. Parties communes « à rafraîchir », intérieur « à rénover ».

La copropriété compte 24 lots, sans procédure en cours. Charges de copropriété : 600 € par an, très contenu. Taxe foncière : 708 € par an. Les « ouvertures en bois » mentionnées dans le texte annoncent un simple vitrage : à confirmer en visite mais c’est l’hypothèse la plus probable sur un immeuble de 1960 jamais isolé.

Le DPE est affiché à 0 kWh/m²/an, donc non réalisé ou vierge. Sur un bien chauffé à l’électrique dans un immeuble des années 60 sans isolation visible, le résultat probable est entre E et G. Point bloquant à clarifier avant toute offre.

L’annonce ne précise pas le quartier exact de Billère. La commune compte plusieurs secteurs aux profils très différents (centre-bourg vs zones plus excentrées vers le Gave de Pau). À demander à l’agent dès le premier contact.

Les photos

Trois photos, c’est peu. Pas de façade, pas de cuisine, pas de salle d’eau, pas de parties communes. Insuffisant pour engager une réflexion sérieuse sans visite. Voici ce qu’on peut quand même lire sur les trois clichés disponibles.

Le couloir d’entrée montre une porte en bois ancien, papier peint clair défraîchi, sol vinyle d’origine probablement amianté (cohérent avec 1960). Plusieurs portes desservent les chambres et le séjour. L’éclairage est limité.

La pièce vide qui semble être une chambre montre des murs en papier peint vertical, un sol mis à nu jusqu’au béton, une fenêtre simple avec vue dégagée sur le voisinage pavillonnaire et un radiateur électrique convecteur sous la fenêtre. Ce convecteur, c’est le grille-pain énergivore que tout investisseur cherche à remplacer par de l’inertie. Signal clair sur la nature probable du DPE.

Le séjour donne sur une porte-fenêtre à volets bois battants ouvrant sur le balcon. Papier peint à motifs floraux sur le mur principal, rayures sur la cloison. Sol béton brut là encore. La lumière entre généreusement, ce qui confirme la mention « lumineux » de l’agent.

Ce qu’il faudra exiger à la visite : la façade complète, l’état du hall, la cuisine actuelle, la salle d’eau, les volets côté rue et les compteurs. Le tableau électrique d’un immeuble de 1960 sans rénovation visible coûte rarement moins de 4 000 € à mettre aux normes.

La ville (et le quartier)

Billère est une commune de 14 037 habitants (recensement 2022, en croissance depuis 2018) collée à Pau, dans les Pyrénées-Atlantiques. Résidentielle, plutôt familiale, dans l’agglomération paloise (~240 000 habitants), tirée par le bassin d’emploi de Pau (Total Énergies, université de Pau et des pays de l’Adour, hôpital).

Le tissu économique local est solide. La commune comptait 603 établissements actifs en 2011, elle en compte 1 033 en 2021. Le revenu médian disponible est de 21 380 € par unité de consommation, légèrement sous la moyenne nationale (23 198 €).

Côté prix, le m² moyen à Billère pour un appartement se situe à 2 060 € (S2 2025). Pour un T4, le prix médian observé est de 1 756,5 €/m². Notre bien à 1 416 €/m² affiche donc bien une décote d’environ 19 % par rapport au médian T4 local. La décote s’explique par l’état (à rénover, DPE absent) et par l’absence de garage ou de parking. Ce n’est pas une affaire en or, c’est un prix d’entrée logique pour ce profil.

L’évolution des prix sur 5 ans à Billère est de +16 %, sur 10 ans de +26 %. Sur 1 an, léger recul de -3 %, qui s’inscrit dans la correction du marché ancien en 2024-2025. Pour comparer avec d’autres marchés : le classement des villes par rendement locatif. La rentabilité brute moyenne calculée par Lybox sur Billère est de 6,34 % : notre bien à 8,4 % se situe nettement au-dessus de la moyenne locale.

Pour une lecture complète des données démographiques et de la dynamique du marché : la page ville Billère sur Lybox détaille tout, IRIS par IRIS.

Le quartier

L’annonce reste muette sur la localisation précise. C’est gênant : la commune n’est pas homogène. Le centre, autour de l’avenue du Général Leclerc, concentre commerces, tram (ligne T1) et écoles. Plus on s’en éloigne, plus on tombe sur des secteurs résidentiels calmes mais moins recherchés en location.

Les coordonnées GPS de l’annonce (43,302 ; -0,396) placent le bien dans le secteur Est de Billère, à proximité de l’avenue Lattre-de-Tassigny, dans un environnement pavillonnaire dense, à 10-15 minutes à pied du tram. Secteur correct, sans être premium.

Analyse des chiffres

Voici le calcul de rendement brut sur les chiffres bruts de l’annonce, en prenant le loyer conseillé par Lybox.

Sauf que ce calcul oublie un détail majeur : le bien n’est pas louable en l’état. Cuisine nue, sols mis à nu, papiers peints d’origine, électricité à reprendre, chauffage à moderniser. Il faut intégrer les travaux dans le prix de revient pour obtenir un chiffre honnête.

L’écart entre les 9,1 % théoriques et les 6,0 % après travaux raconte toute l’histoire de ce dossier. On a expliqué la différence entre rentabilité et rendement en détail. Un simulateur de rendement locatif permet de jouer avec les variables.

Passons au rendement net, qui intègre les charges récurrentes.

4,5 % net, ce n’est plus du tout la même musique. C’est dans la fourchette basse de ce qu’un investisseur sérieux accepte, surtout sur un bien qui demandera un suivi régulier. À ce stade, deux options : renoncer ou négocier sérieusement.

Pour l’analyse complète avec les comparables : voir l’analyse détaillée sur Lybox.

Stratégies possibles

Location nue à une famille : c’est la stratégie classique pour ce profil. Un T4 avec 3 chambres séduira un couple avec enfants ou une famille monoparentale. Le loyer plafonne à 708 € selon Lybox, ce qui correspond aux 11,4 €/m² constatés sur les T3 et 12,1 €/m² sur la moyenne de la ville. Pas de gros levier d’optimisation possible. En revanche le risque de vacance reste faible si le bien est correctement rénové.

Location meublée non professionnelle : passer en LMNP au réel permet d’amortir le bien et les meubles, donc d’effacer fiscalement le résultat pendant 8 à 12 ans. Sur un T4 à 93 500 €, l’amortissement est un vrai levier. Le loyer meublé peut grimper à 780-820 € par mois sur Billère pour un T4 à proximité du tram, à condition de soigner le mobilier (compter 3 500 à 5 000 € de mobilier de qualité). C’est la stratégie qui maximise le rendement net après impôt sur ce dossier.

Colocation étudiante : Pau compte environ 12 000 étudiants, dont une partie cherche en colocation. Avec 3 chambres séparées, le bien s’y prête. Loyer cible : 280 à 320 € par chambre meublée charges comprises, soit 840 à 960 € au total. Le gain par rapport au loyer nu est réel (15 à 30 %). En contrepartie la gestion devient plus lourde et la salle d’eau unique pour 3 colocataires risque de poser problème. Pour creuser : conseils pour investir en colocation.

Conclusion

Le dossier est honnête mais pas exceptionnel. Le rendement brut affiché à 9,1 % est trompeur : une fois les 40 000 € de travaux intégrés, on retombe à 6 % brut et 4,5 % net. Pour que l’opération devienne intéressante, deux conditions doivent être réunies. D’abord obtenir le DPE avant de signer le compromis et négocier en fonction (si DPE G, exiger une baisse de 8 000 à 12 000 €). Ensuite basculer en LMNP pour profiter de l’amortissement, ce qui transforme la rentabilité après impôt.

Sans ces deux conditions, ce T4 reste un placement de seconde zone face à ce qu’on trouve ailleurs sur le marché ancien actuellement. Avec ces deux conditions et une négociation à 85 000 €, on rentre dans une opération acceptable pour un primo-investisseur en Béarn.

Pour creuser le dossier : l’annonce originale sur Leboncoin et l’analyse complète sur Lybox.