Analyse d’un appartement t5 à Mulhouse à 108 000 € : on achète ou pas ?

Un appartement de 105 m² à 108 000 € près du centre-ville de Mulhouse, avec entrée indépendante et 5 pièces modulables : sur le papier, le profil est séduisant. Mais à 1 028 €/m² dans une ville où le chômage frôle les 16 %, on se doit de creuser. Nous avons analysé cette annonce Orpi publiée sur LeBonCoin pour vous livrer notre verdict.

Ce que raconte l’annonce

La description

On commence par la fin de l’annonce, là où se cachent les vrais chiffres. Copropriété de 31 lots avec gestion professionnelle : c’est rassurant. Les charges prévisionnelles s’élèvent à 1 740 €/an, soit 145 €/mois. Pour un T5 de 105 m², c’est tout à fait raisonnable. Le DPE est classé E avec 273 kWh/m²/an : ce n’est pas un F ou G (pas d’interdiction de location) mais l’isolation reste un sujet à traiter à moyen terme.

Le prix affiché de 108 000 € inclut 4 000 € d’honoraires à charge de l’acquéreur. Le prix net vendeur ressort à 103 846 €. On note que le bien est en rez-de-chaussée avec entrée indépendante, ce que l’agent présente comme un atout pour la colocation ou une activité libérale. Chauffage individuel au gaz, cave privative, salle d’eau et WC séparé complètent le lot. La description mentionne aussi des dépenses annuelles d’énergie estimées entre 2 530 et 3 470 €. Un poste à surveiller pour le calcul du rendement net.

Les photos

Les photos révèlent un appartement aux volumes très généreux. Parquet dans toutes les pièces, hauteur sous plafond correcte, luminosité acceptable malgré le rez-de-chaussée. La chambre principale est vaste, avec deux fenêtres et des radiateurs à eau chaude reliés au chauffage gaz individuel. Le double salon impressionne par sa superficie : il pourrait aisément être cloisonné pour créer une chambre supplémentaire en vue d’une colocation.

La salle d’eau a visiblement été rénovée récemment : douche à l’italienne avec paroi vitrée, WC suspendu, carrelage moderne. Un vrai point positif qui évite un poste de travaux conséquent. La cuisine est fonctionnelle, équipée d’un four et de plaques gaz, avec un plan de travail en bois. Elle mériterait un rafraîchissement mais reste utilisable en l’état.

Côté points de vigilance : les dalles de faux plafond dans les pièces de vie trahissent un intérieur daté. C’est purement esthétique et ça se retire pour moins de 1 000 €. Les barreaux aux fenêtres confirment le rez-de-chaussée, ce qui peut freiner certains locataires. On note aussi l’absence totale de photo de la façade et des parties communes : c’est un point à éclaircir impérativement avant toute visite.

Mulhouse : ville à rendement ou piège à investisseurs ?

Mulhouse divise les investisseurs. Avec 106 341 habitants et un prix moyen au m² de 1 248 €, la ville du Haut-Rhin affiche des prix d’achat parmi les plus bas des grandes villes françaises. Le rendement brut moyen tourne autour de 11 %, ce qui place Mulhouse en tête des villes les plus rentables de l’Hexagone. Ces chiffres attirent. Logique.

Sauf que Mulhouse traîne aussi un taux de chômage de 15,8 % et un revenu médian de 16 620 € par habitant, bien en dessous de la moyenne nationale. La baisse démographique (légère mais constante) et la fragilité économique de certains quartiers imposent une sélection minutieuse. La ville n’est pas un bloc homogène : entre le Rebberg résidentiel, le centre-ville en renouvellement autour de la place de la Réunion et les quartiers populaires de Bourtzwiller ou des Coteaux, les réalités locatives changent du tout au tout. Pour une analyse complète de Mulhouse, les données sont accessibles sur Lybox.

L’atout majeur reste la position géographique : 30 minutes de Bâle (Suisse), 40 minutes de Colmar, connexion tram efficace. L’Université de Haute-Alsace, l’ENSISA et l’IAE génèrent une demande étudiante qui soutient le marché des petites surfaces. Les travailleurs frontaliers vers la Suisse et l’Allemagne constituent un vivier de locataires solvables, à condition de viser les bons quartiers.

Le quartier exact de ce bien n’est pas mentionné dans l’annonce. C’est le premier point à clarifier avec l’agence Orpi Bartholdi avant d’envisager une visite. À Mulhouse, deux rues d’écart peuvent changer complètement le profil locatif.

Les chiffres passés au crible

Le rendement brut affiché par Lybox est de 10,7 %. Vérifions avec nos propres hypothèses. Le loyer conseillé pour un T5 à Mulhouse ressort à 1 041 €/mois en location nue. Rapportons ce loyer au prix d’achat tout compris.

On est pile sur l’estimation Lybox. Passons au rendement net, qui intègre les charges réelles du propriétaire.

Un rendement net de 6,8 %, c’est correct sans être exceptionnel. Le cash-flow dépendra du financement. Avec un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité tourne autour de 583 € pour 116 640 € empruntés. Le revenu net mensuel (664 €) couvre le crédit avec une marge d’environ 80 €. On reste en cash-flow positif, ce qui est l’objectif minimum. Pour affiner ces calculs selon votre situation, vous pouvez simuler le rendement locatif sur Lybox.

Le DPE E (273 kWh/m²/an) ne bloque pas la location mais pèse sur les charges du locataire : entre 2 530 et 3 470 € d’énergie par an selon l’annonce. Une isolation des murs par l’intérieur et le remplacement des fenêtres pourraient faire passer le bien en C ou D, valorisant le loyer et réduisant la vacance. Budget à prévoir : 15 000 à 25 000 € selon les devis. L’analyse détaillée de ce bien sur Lybox vous permet de jouer avec ces paramètres.

Quelles stratégies pour ce bien ?

Avec 105 m², 5 pièces et une entrée indépendante en rez-de-chaussée, ce bien ouvre deux pistes concrètes.

Colocation meublée en LMNP

C’est la stratégie qui exploite le mieux le potentiel de cet appartement. Trois chambres existent déjà. Le double salon permet d’en créer une quatrième sans travaux lourds : une simple cloison suffit. Quatre chambres à 350-380 €/mois dans ce secteur de Mulhouse, c’est réaliste compte tenu de la demande étudiante (Université de Haute-Alsace, ENSISA) et des actifs en mobilité. On passerait alors à 1 400-1 520 €/mois de loyer total, soit un rendement brut de 14 à 15 %. L’entrée indépendante est un vrai plus : pas besoin de traverser les parties communes, ce qui limite les nuisances et les conflits de copropriété. Pour bien comprendre la fiscalité LMNP et l’amortissement, nous vous conseillons de vous renseigner avant de monter votre dossier.

Budget travaux à prévoir : rafraîchissement général (peinture, retrait des dalles de plafond), pose d’une cloison dans le salon, achat du mobilier pour 4 chambres + cuisine commune. Comptez entre 15 000 et 25 000 € tout compris.

Location meublée classique

Si vous ne voulez pas gérer la rotation d’une colocation, la location meublée classique à un foyer reste viable. Un T5 meublé de 105 m² à proximité de l’hôpital du Diaconat et du centre-ville cible les familles ou les professionnels en mutation. Le loyer en meublé serait majoré de 10 à 15 % par rapport au nu, soit environ 1 100-1 150 €/mois. Le régime LMNP au réel vous permet de déduire les amortissements et de réduire votre imposition à quasi zéro pendant 10 à 15 ans.

Notre verdict

Ce T5 de 105 m² à Mulhouse coche plusieurs cases : prix cohérent avec le marché local, volumes adaptés à la colocation, entrée indépendante, salle d’eau rénovée, chauffage gaz individuel. Le rendement brut de 10,7 % en location classique grimpe potentiellement à 14-15 % en colocation meublée. Le cash-flow reste positif dans les deux scénarios.

Les conditions du GO : identifier le quartier exact et vérifier la tension locative du secteur. Visiter les parties communes et la façade (absentes des photos). Contrôler l’état de la toiture et des réseaux (copro de 31 lots, des travaux votés récemment ?). Vérifier la faisabilité d’une colocation auprès du règlement de copropriété. Et surtout, budgéter précisément les travaux de rafraîchissement et d’isolation (DPE E oblige). Si tous ces voyants passent au vert, ce bien mérite une offre.

Retrouvez l’annonce originale sur LeBonCoin et l’analyse complète sur Lybox.