La régulation des loyers, plus communément appelée l’encadrement des loyers, a été mise en place dans le cadre de la loi Elan de novembre 2018. L’objectif : favoriser l’accès à la location en limitant la hausse des loyers dans les communes où la demande est nettement supérieure à l’offre.

Les propriétaires dont le bien immobilier est situé dans une ville appliquant la régulation des loyers doivent ainsi respecter certaines règles : loyer de référence, conditions liées au complément de loyer (si demandé par le propriétaire) …

En cas de non-respect du dispositif, des sanctions peuvent être prononcées. Zoom sur l’encadrement des loyers et son application géographique.

Régulation des loyers : règles & fonctionnement

En tant que bailleur, vous êtes tenu de respecter les règles liées à la régulation des loyers si votre bien immobilier est situé dans une commune concernée par ce dispositif. Si tel est le cas, vous ne pouvez pas fixer le montant de loyer que vous souhaitez. Celui-ci est en effet plafonné.

Attention : il existe deux types d’encadrement des loyers :

  • L’encadrement des loyers à la relocation, dans les communes situées en zones tendues, avec l’interdiction pour le propriétaire-bailleur d’augmenter le loyer entre deux locataires.
  • L’encadrement des loyers plafonné, appliqué dans plusieurs grandes villes en France, avec l’interdiction pour le propriétaire-bailleur de dépasser un certain plafond de loyer (calculé selon plusieurs facteurs).

Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l’encadrement des loyers avec plafond.

Quelles sont les villes concernées ?

Actuellement l’encadrement des loyers est en vigueurs dans plusieurs villes de France :

  • Paris : À Paris, depuis le 1er juillet 2019, les loyers des logements dont les baux sont conclus ou renouvelés sont régulés par des loyers de référence, qui sont définis par un seuil minimum et un seuil maximum.
  • Bordeaux : À Bordeaux, tout bail de location signé ou renouvelé à compter du 15 juillet 2022 est soumis à un encadrement des loyers, lequel est déterminé par des valeurs de référence plancher et plafond.
  • Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) : Dans la communauté d’agglomération Est Ensemble, les loyers des logements dont les contrats de location sont conclus ou renouvelés à partir du 1er décembre 2021 sont réglementés.
  • Lille, Hellemmes et Lomme : Dans les villes de Lille, Hellemmes et Lomme, les loyers des habitations (incluant les baux mobilité) dont les contrats sont établis ou renouvelés à partir de mars 2020 sont soumis à un cadre fixé par des loyers de référence, qui comportent des seuils à ne pas dépasser, tant à la baisse qu’à la hausse.
  • Lyon et Villeurbanne : Dans les municipalités de Lyon et Villeurbanne, les baux de location signés ou renouvelés à partir du 1er novembre 2021 sont assujettis à une régulation des loyers.
  • Montpellier : À Montpellier, depuis le 1er juillet 2022, les loyers des logements pour lesquels les contrats de bail sont conclus ou renouvelés sont déterminés par des plafonds et planchers de référence.
  • Plaine commune ( Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) : Au sein de l’agglomération de Plaine commune, les loyers des logements dont les baux sont établis ou renouvelés depuis le 1er juin 2021 sont régis par des valeurs de référence
  • Grenoble : La mise en place de l’encadrement des loyers sera effective courant 2024

Pour chaque ville concernée, Il est possible de stipuler dans le bail qu’un supplément de loyer sera appliqué, ce qui permet d’ajuster le loyer total au-delà du plafond établi par le loyer de référence majoré.

Pour vérifier si l’encadrement des loyers s’applique à votre ville, vous pouvez contacter la mairie ou la préfecture de la localité où est situé le bien immobilier, ou visiter leur site web.

Quels logements sont soumis à l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers s’applique aux loyers des contrats de location résidentielle. En détail, cela concerne :

  • Les locations non meublées destinées à devenir la résidence principale du locataire
  • Les locations meublées utilisées comme résidence principale du locataire
  • Les baux conclus dans le cadre du bail mobilité.

Cependant, l’encadrement des loyers ne s’applique pas aux situations suivantes :

  • Les locations servant de résidence secondaire ou de pied-à-terre pour le locataire
  • Les locations de courte durée à des fins touristiques
  • Les locations destinées à être des logements de fonction.

Dans quels cas êtes-vous concernés par la régulation des loyers ?

La régulation des loyers avec plafond concerne les propriétaires de locations meublées ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte, situées dans certaines grandes villes de France. Le dispositif s’applique également sur le bail de colocation ou encore le bail mobilité.

Est-il possible d’éviter la régulation des loyers ?

Vous pouvez éviter le plafonnement des loyers en changeant de type de contrat de location et en optant pour un contrat de résidence secondaire ou de logement de fonction. Toutefois, cette option n’est généralement possible qu’avec un locataire étudiant, qui domicilie sa résidence principale chez ses parents.

Comment la régulation des loyers est-elle mise en place ?

Les villes sont libres de mettre en place ou non ce dispositif puisque ce dernier est basé sur le volontariat. Celles qui font le choix de l’appliquer peuvent le « tester » pendant 5 ans. Notez qu’il concerne uniquement les baux signés à partir de juillet 2019.

Loyer de référence et complément de loyer : des spécificités liées à la régulation des loyers


La régulation des loyers induit des règles et des subtilités à connaître pour tout investisseur concerné.

Le loyer de référence, majoré et minoré

Le loyer de référence correspond à une moyenne de loyer définie à partir de statistiques.
En tant que bailleur concerné par l’encadrement des loyers, vous ne devez pas dépasser un certain plafond correspondant au loyer de référence majoré. Ce dernier est calculé à partir du loyer de référence majoré de 20 %.
Il existe également un loyer de référence minoré, calculé sur la base du loyer de référence minoré de 30 %.

Son intérêt ? Modérer la réévaluation des montants des loyers lors d’un renouvellement de bail afin que ceux-ci ne soient pas excessifs.
Notez que dans les faits, le loyer de référence majoré est le plus utilisé puisque c’est lui qui définit le montant du loyer à ne pas dépasser pour les propriétaires.

Le complément de loyer

Dans le cas où vous êtes soumis à un plafonnement de loyer, autrement dit à un loyer de référence majoré, vous pouvez, dans certains cas, profiter d’un complément de loyer. Pour cela, votre logement doit respecter deux conditions :

  • Le loyer doit être égal au loyer de référence majoré défini pour votre type de logement et votre ville/quartier.
  • Votre bien doit être pourvu d’un confort et d’une localisation supérieurs aux biens de même type situés dans le même quartier. Cela peut être un jardin, un parking, une jolie vue, un emplacement à proximité d’un lieu d’intérêt, un balcon, etc.

Voici quelques exemples de complément de loyer et leur impact :

Comment calculer un loyer dans le cadre d’un encadrement des loyers ?

Le calcul de la régulation des loyers s’effectue à partir d’un loyer de référence médian. Ce dernier se base sur 4 éléments, validés par arrêté préfectoral tous les ans et effectifs pour une durée d’un an :
• Le type de logement (location vide ou meublée).
• Le quartier dans lequel se situe le bien immobilier.
• L’année de construction du bien immobilier (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1970 à 1990, de 1990 à aujourd’hui).
• Le nombre de pièces du logement.

Bon à savoir : vous pouvez utiliser un simulateur d’encadrement des loyers pour vous aider à définir le loyer de référence majoré à ne pas dépasser dans le cadre de la mise en location de votre logement.

Liste des simulateurs d’encadrement des loyers par ville

Pour les propriétaires de certaines villes, les municipalités proposent un simulateur en ligne pour estimer le montant du loyer :

Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Des pénalités et sanctions sont prévues si vous ne respectez pas les règles liées à l’encadrement des loyers dans votre commune. En premier lieu, une lettre de mise en demeure peut vous être envoyée afin que vous vous conformiez aux règles. Ensuite, les sanctions encourues peuvent prendre la forme :

  • D’une saisie du tribunal afin que vous diminuiez le loyer.
  • D’une amende pouvant aller jusqu’à 500 € si vous êtes une personne physique ou 15 000 € si vous êtes une personne morale (comme une SCI par exemple) dans le cas où vous refusez de baisser le loyer.
  • D’une baisse de loyer imposée, avec une restitution de la différence versée au locataire.

Quelles sont les prochaines villes concernées par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est en vigueur dans plusieurs grandes villes françaises. La première à l’avoir mis en place est Paris, depuis le 1er juillet 2019, suivie de Lille, Hellemmes et Lomme, les villes de Plaine commune, Lyon / Villeurbanne, le territoire d’Est Ensemble puis Montpellier et Bordeaux.

Grenoble, dernière ville en date à avoir mis en place l’encadrement de loyer

Morning cityscape view with mountains, river and bridge in Grenoble city on the south-east of France

La régulation des loyers a récemment été validée par décret pour la ville de Grenoble (une partie de son territoire et certaines communes alentours). Le dispositif entrera en vigueur de façon effective dans le courant de l’année 2024, via la publication d’un arrêté préfectoral qui spécifiera le plafond de loyer à ne pas dépasser quartier par quartier.

Les prochaines villes qui pourraient voir leurs loyers encadrés

Marseille, Cergy, Annemasse agglomération, l’agglomération de Grand-Orly Seine Bièvre, ainsi que certaines villes du Pays-Basque (Biarritz, Bayonne, Anglet, Hendaye ou encore Saint-Jean-de-Luz) ont également demandé à encadrer les loyers. Cependant, pour l’heure, aucune date d’entrée en vigueur du dispositif n’a été prononcée dans ces différentes communes.

En conclusion, en tant que bailleur, il est impératif de vous soumettre à la régulation des loyers si vous êtes concernés, sous peine de sanctions. Attention, de plus en plus de villes demandent à expérimenter ce dispositif. Nous vous recommandons d’opter pour le complément de loyer, si vous y êtes éligible, afin de compenser le plafonnement imposé. Nous vous rappelons également qu’il est possible, dans certains cas, d’échapper au dispositif en changeant de type de contrat de location.

Mathieu LOUVEL

CTO LyBox - l'app des investisseurs immobiliers rentables Sujets de prédilection : #immobilier, #developpement, #travaux et #renovation