Dans quelles villes investir en 2023 ?

Lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement immobilier, le choix de la ville est crucial. De nombreux critères entrent en ligne de mire, tels que le dynamisme économique, la qualité de vie, la croissance démographique et bien sûr la demande locative. Or, ces facteurs varient d’une région à une autre, et en particulier d’une ville à une autre.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur la notion de rendement locatif, les critères à prendre en compte pour savoir où investir, et les meilleures villes dans lesquelles investir en 2023 !

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, chaque propriétaire s’intéresse à ce que l’on appelle le rendement locatif. Il correspond aux revenus bruts générés par la mise en location du bien, comparé au prix d’achat de ce dernier ainsi que de l’ensemble des charges payées par le propriétaire afin d’assurer son exploitation et d’être en conformité avec la législation (impôts, taxe foncière, travaux de rénovation, assurance emprunteur …).

Le rendement locatif s’exprime en pourcentage. Il faut distinguer trois méthodes de calcul :

• le calcul du rendement locatif brut,
• celui du rendement net,
• et enfin celui du rendement net d’impôts. 

Les critères pour savoir où investir

Avant d’arrêter son choix sur une ville en particulier, tout investisseur procède à l’analyse de plusieurs critères. Ainsi, les principaux critères permettant d’apprécier de l’attractivité voire de la rentabilité d’une ville sont :

• la tension locative : elle mesure le rapport entre la demande locative et le nombre de biens disponibles à la location, sachant que plus la tension locative est élevée, et plus les potentiels locataires sont nombreux,
• l’ancienneté des locataires : ce facteur est souvent sous-estimé, pourtant l’ancienneté moyenne des locataires permet d’estimer la durée pendant laquelle un locataire est susceptible de rester dans le logement, or plus cette durée est importante, et plus la gestion locative est simplifiée,
• la rentabilité locative moyenne : la rentabilité locative renvoie au ratio entre les revenus générés par la mise en location du bien, et le coût total de ce dernier pour le propriétaire (prix d’achat initial, taxe foncière, assurance emprunteur, charges d’entretien et d’exploitation), chaque ville disposant de sa moyenne en la matière,le dynamisme : le dynamisme de la ville fait partie intégrante de son attractivité, et il prend notamment en compte la vie culturelle et étudiante, la qualité du marché de l’emploi local, le développement des transports en commun, ou encore les projets d’aménagements prévus dans la ville,
• le taux de vacance locative et de chômage : le niveau du chômage ainsi que de la vacance locative, soit le taux de locations n’étant pas pourvues, ne doivent pas être négligés ; plus ces taux seront bas, et plus l’investissement sera intéressant et fiable, a contrario des taux élevés indiquent une grande prise de risque,le montant de la taxe foncière : la taxe foncière due par les propriétaires varie suivant les villes ainsi que les quartiers, pouvant facilement passer du simple au triple,
• le potentiel de plus-value à la revente : il s’agit de la possibilité de revendre rapidement le bien ainsi que de réaliser une plus-value lors de cette revente ; une ville dont les prix de l’immobilier augmentent en continu comme dans le cas de Paris peut même compenser une faible rentabilité locative.

La tension locative : Un critère essentiel pour l’investissement locatif

La tension locative, qui représente la différence entre l’offre et la demande de biens disponibles à la location, est un critère crucial à considérer avant de s’engager dans un investissement locatif.

Dans les grandes villes et celles ayant une forte population étudiante, cette tension est généralement élevée, favorisant ainsi les investisseurs. Pour évaluer précisément cette tension, il est recommandé de se concentrer sur les petites surfaces, telles que les studios, T1 et T2, qui sont principalement destinés aux étudiants et jeunes actifs.

Une méthode efficace consiste à comparer le nombre d’étudiants d’une ville avec le nombre de T1 et T2 disponibles. Selon cette approche, les villes ayant la plus forte tension locative pour les étudiants et jeunes actifs parmi les 50 plus grandes villes de France sont Nanterre, Créteil, Saint-Denis, Rennes et Aix-en-Provence.

Mulhouse et son rendement locatif unique de 9 %

Avec un rendement locatif très attractif de 9 %, la ville de Mulhouse fait partie des villes dotées des meilleurs rendements locatifs de France.

Ce qui rend Mulhouse très intéressante pour les investisseurs, c’est notamment son marché de l’emploi dynamique, les divers projets de construction d’infrastructures en cours, sans oublier sa localisation à proximité de l’Allemagne mais également de la Suisse. Autant de critères pour attirer à la fois investisseurs français et étrangers.

Paris, ville d’investissement patrimonial par excellence

Dans le secteur de l’immobilier, Paris dispose d’une réputation spéciale, et cette dernière ne s’amoindrit pas avec le temps. Bien au contraire. Les investisseurs du monde entier ont pour ambition d’investir dans la pierre parisienne, séduits par le cadre de vie dynamique, le melting pot entre vie étudiante et vie culturelle, et bien sûr une tension locative particulièrement intense. Autre avantage plébiscité par les investisseurs ? Les prix qui ne cessent de grimper, promettant à coup sûr une plus-value lors de la revente du bien. 

S’agissant du rendement locatif, il diffère d’un arrondissement à l’autre. Si nous prenons l’exemple des arrondissements les plus luxueux tels que le 16e ou le 8e arrondissement, ils ne fournissent pas le rendement locatif le plus élevé, toutefois le bien gagnera en valeur au fil du temps, ne faisant que renforcer le potentiel de plus-value.

Vous pourrez augmenter vos chances de réussite, en vous faisant accompagner par une agence immobilière installée sur place. A ce propos, nous vous conseillons de passer par Lefranc Immobilier. Il s’agit d’une agence immobilière de référence dans la ville de Paris.

Bordeaux, une croissance démographique hors pair : 5,5 %

Bordeaux fait partie des plus belles villes de France, mais également de celles détenant les plus impressionnantes croissances démographiques. Dans le cas de Bordeaux, la croissance démographique s’élève à environ 5,5 % par an, un taux confirmant l’attractivité de la ville. Sans oublier sa forte demande locative.

Sa ligne TGV la reliant à la capitale en seulement deux heures, ou encore sa proximité avec les plages de l’Atlantique en font une ville très appréciée des investisseurs.

Le charme de la bretagne et de brest : 8,6 %

Direction le Finistère pour poursuivre notre liste des villes au meilleur rendement locatif, avec la magnifique ville de Brest.

Son rendement locatif de 8,6 % attire de plus en plus d’investisseurs dans le secteur de l’immobilier locatif. Entre mer et falaises majestueuses, en passant par un patrimoine unique, Brest est une ville où il fait particulièrement bon vivre avec des prix de location abordables. 

Lille, carrefour économique à deux pas de la belgique : 6,7 %

D’un point de vue investissement, les villes situées à des « carrefours économiques » ont un intérêt tout particulier. Et c’est précisément le cas de Lille.

À deux pas de la Belgique, la ville de Lille a l’étiquette de véritable métropole européenne. Les étudiants y affluent en raison des nombreuses universités et grandes écoles lilloises, les travailleurs transfrontaliers y trouvent un excellent compromis entre la France et la Belgique, et les familles y apprécient le cadre de vie et les nombreux services publics. Le développement de l’Eurostar n’a fait que renforcer le dynamisme de Lille en termes d’emploi et d’opportunités financières, établissant une connexion privilégiée avec Londres et même Amsterdam.

L’ensemble de ces facteurs justifient la forte tension locative de la ville Lille, et son rendement locatif atteignant les 6,7 %.

Rennes et sa vie étudiante unique : 6,2 %

Enfin, nous finissons ce classement avec une autre ville dans laquelle la vie étudiante occupe une place importante : Rennes. Ses atouts charme sont nombreux, allant d’un aéroport desservant tant la France que l’international, à une ligne TGV amenant directement à la capitale.

Le dynamisme de son marché de l’emploi est également l’une des autres raisons de la forte tension locative existant à Rennes. Le tout pour une rentabilité locative de 6,2 %.