Déclarer les revenus d’une SCI : Le guide

Les sociétés ne sont pas uniquement des sources de revenus pérennes ou encore de bons investissements, elles s’accompagnent également de diverses obligations et responsabilités. Et les déclarations de revenus aux impôts en font partie. 

Dans le cas particulier d’une Société Civile Immobilière (SCI), il faut distinguer celles soumises au régime de l’impôt sur le revenu, de celles soumises à celui de l’impôt sur les sociétés. 

Dans le présent article, vous trouverez toutes les informations que vous recherchez sur la manière de déclarer les revenus d’une SCI suivant son régime fiscal, et bien sûr la procédure à suivre en cas d’absence de revenus. Détails à suivre !

Comment sont imposés les revenus d’une SCI

L’acronyme SCI désigne une Société Civile Immobilière. Ce type de société est destiné à assurer la gestion de biens immobiliers, ainsi que la transmission d’un patrimoine. 

D’un point de vue juridique (articles 1845 et suivants du Code civil), une SCI a nécessairement un objet civil, et ne peut avoir d’activité commerciale. Une exception existe : la location de biens meublés. Ce cas de figure soumet automatiquement la SCI au régime de l’impôt sur les sociétés, dès lors que l’activité commerciale de location est exercée à titre habituel ou que les recettes commerciales dépassent 10 % du total des recettes. 

Commençons par aborder les différences de déclarations entre les SCI relevant de l’impôt sur le revenu, et celles relevant de l’impôt sur les sociétés.

Déclaration de revenus d’une SCI : dans le cas de l’impôt sur le revenu

Il faut savoir que la plupart des SCI relèvent de l’impôt sur le revenu. La déclaration des revenus du gérant et la quote-part revenant à chaque associé sont les principales informations devant figurer sur la déclaration de revenus de la SCI. Voici les détails.

La déclaration du gérant, un facteur clé

Tout d’abord, il ne faut pas négliger la déclaration du gérant. Elle doit être faite chaque année, sans exception, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Sont concernés l’ensemble des revenus perçus par le gérant au cours de l’année N-1. 
En cas de fraude, la responsabilité du gérant peut être engagée.

Ne pas oublier la déclaration des associés

Au-delà du gérant, les associés doivent également procéder à la déclaration des revenus perçus par le biais de leur quote-part. Ces revenus sont déclarés en tant que revenus fonciers. 

Chaque associé doit procéder au calcul de son revenu net foncier. Pour y parvenir, il doit déduire les divers frais et charges de ses revenus bruts fonciers. Ensuite, le résultat obtenu doit être renseigné dans le formulaire 2044, lequel accompagnera la déclaration générale des revenus imposables. 

Si le montant total des revenus fonciers est supérieur à 15 000 €, le régime réel sera obligatoirement appliqué. A contrario, si ce montant est inférieur à 15 000 €, le régime réel n’est qu’une option, et non une obligation. Toutefois, opter pour le régime réel reste très intéressant, notamment afin de pouvoir déduire les dépenses de gestion des biens immobiliers. 

Qu’en est-il de la déclaration des déficits fonciers ?

Le résultat d’une SCI peut s’avérer déficitaire. Ce déficit foncier doit ainsi résulter de dépenses directement liées à la gestion de biens immobiliers. A partir de là, les associés auront la possibilité de déduire le déficit correspondant de leurs revenus fonciers globaux, avec un plafond fixé à 10 700 € par an (15 300 € à travers la loi Périssol). 

Deux cas particuliers peuvent alors faire leur apparition :

• le revenu foncier global est trop faible pour intégrer le déficit : le déficit sera imputable sur les revenus globaux des 6 années qui suivent,
• le déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 € par an : il pourra être imputé sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.

Déclaration de revenus d’une SCI : dans le cas de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est le second régime fiscal auquel peuvent être soumises les SCI. On distingue ici la déclaration générale de la société, de celle des associés ayant accès à un partage des bénéfices.

La déclaration générale de la SCI

Dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, la société est directement imposée, et non le gérant. La SCI devra ainsi compléter le formulaire 2065, et déposer une déclaration de revenus au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent. 

Cette démarche devra être réalisée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, concernant les loyers perçus sur l’année N-1. Le délai s’étend à 90 jours suivant la clôture de l’exercice comptable dans le cas où l’exercice comptable de la SCI ne serait pas aligné sur l’année civile. 

Les bénéfices seront ainsi imposés : les revenus diminués des dépenses (charges, frais de gestion, réparations …). Les taux diffèrent suivant le montant des bénéfices : 

• 15 % s’ils sont inférieurs à 42 500 €,
• 25 % s’ils dépassent le seuil de 42 500€, depuis le 1er Janvier 2023

Partage des bénéfices et déclaration des associés

Lorsqu’une SCI prend la décision de partager les bénéfices entre tous les associés, il ne faut pas considérer que ces bénéfices se contentent de disparaître de la déclaration générale propre à la SCI. Bien au contraire. 
Les bénéfices ainsi perçus par les associés, provenant directement de la SCI, doivent être déclarés dans le formulaire 2042, au sein de la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers ».

 SCI : Quid en cas d’absence de revenus ?

Ce qu’il faut garder à l’esprit, c’est que le gérant et les associés d’une SCI sont obligatoirement tenus de faire une déclaration, y compris en l’absence totale de revenus. Encore ici, des subtilités existent entre les SCI relevant de l’impôt sur le revenu de celles relevant de l’impôt sur les sociétés.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu

Si la SCI ne génère aucun revenu alors qu’elle loue un bien d’habitation et qu’elle est soumise à l’impôt sur revenu, il suffira de compléter le formulaire 2072-S-SD. L’exemple le plus fréquent est la mise à disposition d’un bien à un associé, gratuitement. 
En principe, la SCI n’est pas tenue de réaliser de déclaration d’impôt les années suivantes. Cependant, il faut savoir que cette dispense de déclaration n’est valable que si les informations communiquées à l’administration lors de la toute première déclaration d’impôt sont restées inchangées.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés

Dans le cas d’une SCI soumise cette fois-ci à l’impôt sur les sociétés, le fait de mettre à disposition un bien à un associé, et cela gratuitement, ne dois pas être pris à la légère. 

Ce type d’actions peut être qualifié d’acte anormal de gestion, et ainsi mener à un redressement fiscal. L’associé concerné est toujours en mesure de déclarer ce bien comme un avantage en nature. Malgré cela, il est plutôt recommandé aux SCI de percevoir un loyer de la part de leur associé, afin de prévenir toute complication juridique ou fiscale.