Dès les premières simulations d’un projet locatif, l’ameublement est un poste de dépense à anticiper très rapidement. En effet, pour un logement dédié à la location meublée, le budget ne se limite pas seulement à des éléments comme le prix du lit, du canapé ou des équipements de cuisine. Il vous faudra aussi anticiper le renouvellement du mobilier, mais aussi son éventuel impact sur les revenus…
Comment préparer le budget pour votre projet d’ameublement locatif ?
Avant de réaliser des achats, un propriétaire doit d’abord se préparer avec des critères bien définis…
Adapter le budget à la typologie du logement
A titre d’exemple, un budget dédié au mobilier se trouve généralement :
- De 3 000 à 5 000 € pour un studio de 20 à 30 m2
- De 5 000 à 8 000 € pour un T2 de 40 à 50 m2
Et pour une colocation, le montant dépend en partie du nombre de chambres à équiper et des espaces communs.
Prioriser les équipements nécessaires
Dans une location meublée, il arrive aussi que certaines dépenses répondent à des obligations réglementaires comme par exemple la literie, des éléments pour la cuisine (comme des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes), un réfrigérateur, ou encore du mobilier.
Cela veut dire que votre budget doit donc distinguer ces éléments des achats pensés pour le confort ou la décoration du logement. Et pour aller plus loin et réduire vos dépenses, il est aussi possible de privilégier des meubles pensés pour être ergonomiques et accessibles, notamment en achetant vos meubles sur un site comme IdMarket (www.idmarket.com).
Arbitrer entre prix et durée d’usage
Un meuble peu coûteux peut réduire votre investissement au départ, mais son remplacement plus fréquent augmente le coût sur plusieurs années en contrepartie, alors qu’à l’inverse, un mobilier plus durable demande davantage de trésorerie au lancement. Concrètement, cela signifie que le bon arbitrage dépend de l’usage attendu et du positionnement du logement. Il apparaît donc utile d’intégrer une provision destinée au renouvellement, avec une durée d’usage qui varie selon le meuble, sa qualité et l’intensité d’occupation.
Nos conseils pour calculer votre rentabilité
Pour un projet locatif, un budget d’ameublement qui se veut cohérent doit apparaître dans le coût global de cette opération. De cette façon, cette méthode évite de présenter un rendement artificiellement élevé, en excluant une dépense qui s’avère être nécessaire à la mise en location…
Intégrer le mobilier au coût total
Pour obtenir une rentabilité brute qui se veut cohérente, vous pouvez additionner au prix d’achat les frais liés à l’acquisition, les travaux et le budget d’ameublement.
Voici la formule à appliquer :
Rentabilité brute = (loyer annuel hors charges / coût total du projet) x 100
Autrement dit, le mobilier ne doit donc pas être traité comme une dépense séparée du projet quand il conditionne une mise en location meublée.
Calculer une rentabilité nette plus réaliste
La rentabilité nette tient compte des charges qui sont supportées par le propriétaire. Il convient notamment d’intégrer des éléments comme la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion, les assurances, la vacance locative, ainsi qu’une provision pour les futurs remplacements.
Vous pouvez vous baser sur cette formule :
Rentabilité nette = (loyers annuels – charges – vacance locative – provisions) / coût total du projet x 100
Là encore, cette approche vous permettra de mesurer plus précisément la performance du logement dans la durée.
Intégrer la fiscalité et les renouvellements
Pour terminer, pour aller plus loin jusqu’à une analyse « nette-nette » comme le font les professionnels, la fiscalité applicable doit aussi être prise en compte. En location meublée au régime réel, le mobilier peut être amorti sur plusieurs années, mais sous réserve des règles fiscales applicables, raison pour laquelle les factures doivent être conservées et les dépenses correctement comptabilisées. Pour ne pas vous tromper, n’hésitez donc pas à réaliser une simulation sur plusieurs années pour intégrer progressivement le remplacement du mobilier !
