À l’impôt sur les sociétés, une SCI paie peu d’impôt tant qu’elle loue, grâce à l’amortissement. La facture arrive à la revente : la plus-value se calcule alors sur une base bien plus basse que le prix d’achat, sans aucun abattement pour la durée de détention.
Cet article explique comment se calcule la plus-value d’une SCI à l’IS, comment elle est imposée, ce qu’elle coûte sur un exemple chiffré face à une SCI à l’IR, et ce qui permet de la limiter. Les règles citées sont celles en vigueur en novembre 2026.
Comment se calcule la plus-value d’une SCI à l’IS ?
Une SCI à l’IS relève des règles des entreprises. Quand elle vend un immeuble, elle réalise une plus-value professionnelle, égale au prix de cession diminué de la valeur nette comptable du bien.
La valeur nette comptable correspond au prix de revient du bien (prix d’achat, frais d’acquisition s’ils ont été immobilisés, travaux d’amélioration inscrits à l’actif) diminué de tous les amortissements déjà pratiqués. Le terrain ne s’amortit pas : sa valeur reste celle d’origine.
C’est là toute la différence avec le régime des particuliers. Chaque euro d’amortissement qui a réduit le résultat imposable pendant la location vient augmenter la plus-value au moment de la vente. L’amortissement ne fait donc pas disparaître l’impôt : il le décale à la sortie.
Comment la plus-value d’une SCI à l’IS est-elle imposée ?
La plus-value s’ajoute au résultat de l’exercice de la vente. Elle est taxée à l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25 %. Le taux réduit de 15 % s’applique sur les premiers 42 500 € de bénéfice si la société remplit les conditions : chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et capital entièrement libéré, détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques.
Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique, que la SCI ait gardé le bien deux ans ou vingt-cinq ans. Les déficits des exercices antérieurs, en revanche, peuvent s’imputer sur ce résultat et réduire l’impôt.
Une seconde imposition intervient si les associés récupèrent le produit de la vente. Le bénéfice distribué prend la forme de dividendes, soumis au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème de l’impôt sur le revenu. Tant que l’argent reste dans la société, cette seconde imposition n’a pas lieu.
Exemple chiffré : la même vente à l’IS et à l’IR
Prenons un immeuble acheté 300 000 €, dont 60 000 € de terrain et 240 000 € de bâti, revendu 360 000 € au bout de 12 ans. Le calcul est simplifié : pas de travaux, pas d’autre résultat l’année de la vente, frais de vente ignorés.
À l’IS. Le bâti est amorti sur 30 ans, soit 8 000 € par an. Après 12 ans, les amortissements atteignent 96 000 € et la valeur nette comptable tombe à 204 000 €. La plus-value est de 156 000 €. Avec le taux réduit, l’impôt est de 6 375 € sur les premiers 42 500 € et de 28 375 € sur le reste, soit 34 750 €, avant toute distribution aux associés.
À l’IR. La plus-value suit le régime des particuliers. Le prix d’achat est majoré d’un forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, soit 322 500 €, et la plus-value brute est de 37 500 €. Après 12 ans, l’abattement atteint 42 % pour l’impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt est d’environ 4 130 € (19 % de 21 750 €) et les prélèvements sociaux d’environ 5 700 € (17,2 % de 33 169 €), soit un peu moins de 9 900 €.
L’écart est net, mais il ne raconte pas tout. Pendant ces 12 ans, la SCI à l’IS a déduit 96 000 € d’amortissements de ses loyers, alors que la SCI à l’IR a payé chaque année l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers. Le bon calcul porte sur toute la durée de détention, revente comprise.
Vendre l’immeuble ou céder les parts de la SCI ?
Les associés peuvent aussi vendre leurs parts plutôt que faire vendre l’immeuble par la société. La plus-value est alors réalisée par chaque associé, sur la différence entre le prix de cession des parts et leur prix d’acquisition, et imposée comme une plus-value sur valeurs mobilières.
Cette voie évite l’impôt sur les sociétés sur la plus-value de l’immeuble, mais elle ne la fait pas disparaître : l’acheteur reprend une société dont l’immeuble a une valeur comptable basse, et il le sait. Il négociera le prix en tenant compte de cet impôt latent. La cession de parts d’une SCI donne aussi lieu à des droits d’enregistrement de 5 %, généralement payés par l’acheteur.
Comment limiter la plus-value d’une SCI à l’IS
Le premier levier est la durée. Une SCI à l’IS est conçue pour détenir longtemps et réinvestir les loyers. Plus la détention est longue, plus l’économie d’impôt réalisée pendant la location compense l’impôt de sortie.
Le deuxième est de ne pas distribuer. Si le produit de la vente sert à racheter un autre bien dans la société, la seconde imposition des dividendes n’a pas lieu. L’impôt sur les sociétés reste dû sur la plus-value, mais le capital continue de travailler.
Le troisième se joue avant même l’achat. Si vous savez que vous revendrez dans moins de quinze ans, ou que vous aurez besoin des loyers pour vivre, une SCI à l’IR est souvent plus adaptée, et l’option pour l’IS devient définitive passé un court délai. Pour comparer les deux régimes et les autres leviers, ce guide explique comment réduire la fiscalité d’une SCI, de la location à la transmission des parts.
Enfin, gardez une trace précise du prix de revient : frais d’acquisition, travaux immobilisés, composants. Chaque élément bien inscrit à l’actif augmente la base de calcul, même s’il est amorti ensuite.
À retenir
À l’IS, la plus-value d’une SCI se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention, puis le produit de la vente est taxé une seconde fois s’il est distribué. L’amortissement décale l’impôt plus qu’il ne l’efface. Avant de vendre, comparez la vente de l’immeuble et la cession des parts. Avant d’acheter, faites la simulation sur toute la durée de détention.
Les taux de l’impôt sur les sociétés sont fixés par l’article 219 du code général des impôts.
