Quel rendement locatif minimum pour atteindre l’autofinancement en 2023 ?

Dans un précédent article nous calculions que le rendement locatif pour atteindre l’autofinancement d’un investissement locatif était de 5.55% pour un prêt sur 20 ans. A cette époque, en 2021 les taux d’emprunt sur une durée de 20 ans était de 1.07%. Mais qu’en est il aujourd’hui ?

Dans une période ou les taux ont fortement augmenté durant tout 2022 il est forcement plus difficile d’atteindre l’autofinancement quand on investi dans l’immobilier mais est-ce encore possible ?

Bilan sur les taux immobilier en 2023

Avant de refaire nos calculs il est important de faire un point sur les taux actuels. En un an, il y a eu une augmentation spectaculaire des taux de crédit, qui ont doublé. En début d’année 2022, les taux de prêts immobiliers étaient de 1%, mais ils sont maintenant proches de 2,5% en décembre 2022. Cette hausse rapide est sans précédent sur une période aussi courte à fortement impacté la rentabilité de tous les investissements locatif.

Comment calculer le rendement nécessaire à l’autofinancement en 2023 ?

L’autofinancement immobilier se réfère généralement à un investissement locatif qui ne nécessite pas d’épargne pour être financé. En d’autre mots, si vous utilisez le simulateur de rendement LyBox, c’est un projet avec un cash flow à 0.

Cependant, si le montant de votre loyer couvre seulement le coût de la mensualité de crédit, cela ne peut pas être considéré comme un véritable investissement locatif autofinancé. Il est important de prendre en compte dans votre calcul de rentabilité tous les frais et dépenses associés à l’opération. Ainsi, quand on parle de rendement pour l’autofinancement, on parle alors de rendement locatif net.

Rendement pour l’autofinancement : Exemple et calcul pour un prêt de 20 ans

Pour que l’autofinancement soit possible sur un investissement locatif en 2023, il est nécessaire d’avoir un rendement locatif minimal de 6,36%.

Pour illustrer cela, voici un exemple chiffré :

• Crédit de 100 000€
• Durée de 20 ans
• Taux d’emprunt de 2,5% (Taux moyen sur 20 ans en Décembre 2022)
• Pour simplifier, le taux d’assurance est à 0%

Avec ses chiffres nous arrivons à une mensualité de crédit de 530€, soit une annuité de 6 360€

On a donc besoin que notre investissement locatif, une fois les charges et les impôts payés, génère 6 360€/an de loyer pour être autofinancé.
Pour être autofinancé, il est nécessaire que votre investissement locatif génère 6 360 € par an une fois les charges et les impôts payés. Si votre projet coûte 100 000 € et que vous obtenez 6 360 € de loyer par an, vous obtenez un rendement locatif de 6.36%. Cette relation est linéaire, ce qui signifie que vous pouvez refaire le calcul avec n’importe quel montant d’emprunt.

Pour rappel, en 2021 le taux de rendement pour atteindre l’autofinancement était de 5.55%. A cause de l’augmentation des taux, c’est presque 1% du rendement de votre qui sera pour payé les intérêts de votre crédit.

Voici un résumé de notre exemple :

• Le rendement de 6,36% correspond à un rendement net d’impôts (ou rendement net net)
• L’autofinancement fonctionne quel que soit le montant du projet.
• La durée de l’emprunt a une grande influence sur l’autofinancement : plus l’emprunt est long, moins le rendement locatif minimum est élevé.
• Le taux d’emprunt, le taux d’assurance et l’apport initial ont également un impact sur le rendement locatif minimal nécessaire pour l’autofinancement.

Il est maintenant temps pour vous de refaire ce calcul en utilisant vos propres conditions de crédit pour déterminer votre rendement locatif minimal pour l’autofinancement.

Est-ce nécessaire d’atteindre l’autofinancement dans un investissement locatif ?

Nous avons vu précédemment que pour être autofinancé, il est nécessaire d’avoir un rendement minimum de 6.36% net d’impôts pour un crédit sur 20 ans. Ce rendement doit couvrir toutes les charges et les impôts liés à votre crédit.

Il est important d’atteindre l’autofinancement pour deux raisons :

• Cela vous évite de devoir ajouter de l’argent de votre poche chaque mois.
• Cela facilite l’obtention de nouveaux crédits bancaires pour de futurs investissements.

Cibler des biens qui s’autofinancent permet de mieux contrôler votre taux d’endettement et de ne pas toucher à votre reste à vivre, ce qui est important pour obtenir un crédit bancaire.

D’autres éléments entrent également en compte, tels que le rapport entre votre encours bancaire et votre patrimoine net. Par exemple, si un investisseur a un encours bancaire de 500 000 € et un patrimoine immobilier de 500 000 €, il aura du mal à réinvestir. En revanche, s’il a un encours de 500 000 € et un patrimoine immobilier de 1 000 000 €, il aura plus de facilités.