Cash flow positif : LA recette !

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Définition et avantages d’un cash flow positif

Le domaine de l’immobilier est rythmé par de nombreuses notions techniques qu’il est toujours utile de maîtriser. Et celle de cash flow en fait partie. 

Dès lors que vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, il vous sera indispensable de connaître la définition et le mode de calcul d’un cash flow. L’objectif idéal est d’aboutir à un cash flow positif, soit une situation dans laquelle les revenus générés par votre bien immobilier sont supérieurs à l’ensemble des dépenses et des charges que vous avez. En d’autres termes, vos rentrées d’argent sont supérieures à vos sorties d’argent. 

Focus sur la définition d’un cash flow positif, son mode de calcul et ses divers avantages. 

Qu’est-ce qu’un cash flow positif ? 

De manière générale, un cash flow fait référence à vos flux de trésorerie, c’est-à-dire aux mouvements d’entrée et de sortie d’argent. Un cash flow peut ainsi être négatif, positif et même neutre suivant votre situation. 

Si vous avez un cash flow positif, cela signifie que les revenus générés par votre bien immobilier sont supérieurs à l’ensemble des dépenses liées à ce même bien : crédit, impôts, charges d’exploitation, assurance …
Chaque propriétaire est à la recherche d’un cash flow positif, ce qui lui permet de couvrir l’intégralité des dépenses liées à son bien immobilier, mais également de générer parfois un revenu complémentaire pouvant servir à la constitution d’une épargne, au remboursement anticipé de son crédit immobilier, ou encore au financement d’un nouveau projet (immobilier ou non).

Comment calculer son cash flow ?

Le calcul d’un cash flow demande une certaine rigueur, en particulier concernant l’exactitude des facteurs pris en compte. Loyer hors charges, montants des différentes charges, remboursement de l’emprunt, taxe foncière ou encore frais divers sont autant d’informations dont vous aurez besoin. 

Tout d’abord, il faut distinguer le calcul du cash flow avant impôts de celui du cash flow net d’impôts, ce dernier intégrant également les coûts d’exploitation et les impôts à payer.

S’agissant du cash flow avant impôts, il se calcule de la manière suivante :
Cash flow annuel = 12 x Loyer mensuel – Charges annuelles – 12 x Mensualité

S’agissant cette fois-ci du cash flow net d’impôts, il sera nécessaire d’ajouter entre autres le montant de vos impôts à la formule, de manière à obtenir :
Cash flow annuel net d’impôt = 12 x Loyer mensuel – Charges annuelles – 12 x Mensualité – impôts annuels

Quelles différences entre cash flow positif, négatif et neutre ?

En procédant au calcul de votre cash flow, le résultat peut être tant positif, négatif que neutre. Encore faut-il connaître les différences entre ces résultats. 

Comme nous l’avons vu précédemment, un cash flow positif signifie que les revenus issus de votre bien immobilier couvrent l’ensemble de vos dépenses administratives, d’entretien ou encore d’exploitation. A contrario, un cash flow négatif indique que vous avez d’avantage de sorties d’argent que d’entrées d’argent, soit que vos diverses dépenses en lien avec votre bien immobilier sont plus importantes que les revenus générés par ce dernier. 

Enfin, si votre cash flow est neutre, cela signifie que votre bien immobilier ne nécessite pas de dépenses supplémentaires chaque mois, mais qu’en même temps il ne vous procure pas non plus de revenus complémentaires. En optimisant la gestion de votre bien, un cash flow neutre peut ainsi devenir un cash flow positif, ou alors un cash flow négatif si vous perdez le contrôle de vos dépenses. 

Les avantages d’un cash flow positif 

La grande majorité des investisseurs visent à obtenir un cash flow positif, et cela peut facilement se comprendre. Les avantages d’un cash flow positif sont nombreux, voici les principaux à retenir.

Des dépenses couvertes par les revenus du bien

Le premier avantage indéniable d’un cash flow positif réside dans le fait que l’intégralité des dépenses liées au bien sont couvertes. Ainsi, techniquement, vous n’avez pas besoin d’investir de l’argent de votre poche afin d’assurer la bonne exploitation de votre bien immobilier, ou encore afin de régulariser impôts et diverses taxes. Les recettes générées par le bien suffisent à elles seules à couvrir la moindre des dépenses, vous offrant une sécurité financière appréciable ainsi qu’une sérénité d’esprit.

La possibilité de générer un complément de revenus

Outre le règlement de l’ensemble des dépenses, un cash flow positif est également susceptible de vous apporter un complément de revenus. En pratique, il est extrêmement rare que les revenus de votre bien correspondent à la virgule près à ce que vous dépensez pour ce même bien, toutes dépenses confondues. Ainsi, dans le cas d’un cash flow positif, il est fréquent de bénéficier d’une sorte de bonus complémentaire, c’est-à-dire une somme d’argent restante et librement à disposition du propriétaire une fois que l’ensemble des dépenses ont été soldées.

L’occasion parfaite pour investir dans de nouveaux projets immobiliers

Dès lors que votre cash flow vous permet de couvrir toutes vos dépenses ainsi que de mettre un pécule plus ou moins important de côté, votre situation financière vous permet de penser à de futurs projets immobiliers. La plupart des investisseurs immobiliers ont justement cette ambition à l’esprit : se lancer dans un projet immobilier, en retirer un cash flow positif, puis investir dans de nouveaux projets immobiliers, et ainsi de suite. 

Il s’agit d’une technique fiable pour parvenir à se construire un patrimoine pérenne et diversifié, tout en facilitant ses rapports avec les banques pour la moindre demande d’emprunt, ces dernières étant bien moins réticentes à prêter de l’argent à des investisseurs au cash flow positif.

Nos conseils pour avoir un cash flow positif

Si votre objectif est d’avoir un cash flow positif mais que vous ne savez pas comment y parvenir, pas de panique, nos conseils sont faits pour vous aiguiller dans votre démarche. Voici les principaux conseils à retenir afin de stabiliser votre investissement immobilier et d’en retirer la meilleure situation financière possible. 

Bien négocier le prix d’achat du bien immobilier

Dès l’étape de l’achat, il est primordial de correctement mener vos négociations. Ainsi, le prix d’achat de votre bien immobilier aura un impact direct sur le montant des mensualités de votre crédit et de votre assurance. Plus le prix d’achat de votre bien immobilier sera finement négocié, et plus vous aurez de bonnes bases pour vos dépenses des années à venir. Or, dépenses et cash flow sont directement reliés.

Réduire ses charges

Dans la même logique, la maîtrise de vos charges et de vos dépenses a un impact important sur votre cash flow. L’idée est de minimiser les charges qui peuvent l’être, telles que celles liées aux frais d’assurance en faisant jouer la concurrence, ou encore celles liées aux charges locatives en participant autant que possible aux décisions et aux actions de la copropriété s’il y en a une.

Les éventuels travaux à réaliser sont un autre domaine dans lequel il est aisé de réaliser des économies, notamment en les effectuant soi-même ou en choisissant avec soin les matériaux utilisés, leur coût et leur durabilité. 

Obtenir le meilleur rendement locatif

Plus votre rendement locatif sera élevé, plus les revenus générés par votre bien immobilier le seront, et donc plus vous aurez de chances d’avoir un cash flow positif. En d’autres termes, la stratégie consiste à rechercher dès le départ le meilleur rendement locatif possible. Cela passe par la comparaison des villes au meilleur rendement locatif, mais aussi par le bon choix de quartier ou encore de type de location (longue durée, courte durée type AirBnB, usage commercial …).

Ne pas hésiter à utiliser un différé de crédit

Enfin, à court terme, la technique du différé de crédit permet d’augmenter son cash flow en effectuant un report des mensualités à rembourser. Cette technique s’avère particulièrement utile pour les propriétaires devant faire face à une augmentation temporaire de leurs dépenses, notamment dans le cadre de travaux de rénovation. Le capital et les intérêts relatifs au crédit sont ainsi mis en suspens durant une période donnée, et dans des conditions dûment négociées.

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