SCI et immeuble de rapport : mode d’emploi

Le secteur de l’immobilier a toujours captivé les investisseurs, aussi bien en France qu’à l’échelle internationale. Toutefois, le fonctionnement et les avantages d’une SCI ne semblent pas connus de tous, notamment dans le cadre de l’achat d’un immeuble.

Les immeubles de rapport, ou immeubles locatifs, constituent un investissement complexe. Ils permettent une détention en pleine propriété, mais ils s’accompagnent également de leur lot de contraintes, notamment du point de vue de l’effort financier lié à leur achat.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport en SCI, une bonne idée ?

Qu’en est-il de l’aspect fiscal ?

Si vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport par le biais d’une SCI, voici l’ensemble des détails que vous devez connaître.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport n’est rien d’autre qu’un immeuble locatif. En d’autres termes, il s’agit d’un immeuble composé de plusieurs appartements destinés à la location.

Certains immeubles de rapport sont exclusivement composés immeubles de rapports déjà loués, tandis que d’autres disposent à la fois de logements loués et de logements vides. Les investisseurs à la recherche d’immeubles de rapport n’ont pas tous les mêmes attentes. Les immeubles de rapport dotés de logements vides sont idéaux pour les investisseurs désirant réaliser des travaux d’amélioration afin d’augmenter la valeur de leur investissement, ou encore de modifier les surfaces afin d’adapter les logements à la demande locative.

A contrario, les immeubles de rapport dotés de logements déjà loués sont un atout pour obtenir un prêt bancaire plus facilement, les banques étant particulièrement rassurées par l’existence de baux d’habitation, et donc de garanties de recettes locatives.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI désigne une Société Civile Immobilière. Ses principales fonctions sont de procéder à l’achat, à la gestion ainsi qu’à la transmission du patrimoine immobilier. Afin de constituer une SCI, la question du capital est primordiale. Ce dernier peut être constitué soit par apport d’argent, en numéraire, soit par apport d’un bien immobilier. Dans ce cas, le transfert de propriété à la SCI doit être formalisé avec un notaire, avec la nécessité de prévoir les frais de notaire correspondants.

On distingue alors plusieurs types de SCI :

• SCI familiale – créée entre membres d’une même famille, autant afin d’assurer la gestion commune du patrimoine familial que pour faciliter la transmission de patrimoine avec des avantages fiscaux appréciables, notamment concernant la réduction des droits de succession,
  • SCI de location – la forme la plus plébiscitée par les investisseurs en quête d’un projet d’investissement locatif, la société est alors propriétaire des biens immobiliers et il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS),
  • SCI professionnelle – dernier exemple mais non des moindres, elle permet d’acheter puis de louer un bien à la SCI tout en protégeant ce dernier des actifs de la société, ce qui se révèle très utile en cas de dettes sociales ou pour comptabiliser les loyers comme des charges et les déduire de l’assiette d’imposition.

Pourquoi acheter un immeuble de rapport avec une SCI ?

Les raisons d’acheter un immeuble de rapport en passant par une SCI sont nombreuses. Tout d’abord, la constitution et/ou l’utilisation d’une SCI dans le but d’acheter un immeuble permet d’améliorer significativement la capacité d’emprunt. L’existence d’une SCI implique la collaboration d’au moins 2 personnes en son sein, autant de garanties supplémentaires pour une banque. Or, cela facilite les possibilités d’investir dans l’immobilier

Toujours sur le sujet des finances, une SCI présente l’autre avantage de mutualiser les charges et les coûts. En d’autres termes, l’ensemble des frais liés au bien sont répartis entre les associés de la SCI. Il peut autant s’agir des charges d’entretien de l’immeuble, des coûts des travaux, que de la taxe foncière.

L’aspect gestion ne doit également pas être négligé. Dans le cadre d’un immeuble, il est courant que les prises de décisions nécessaires à son bon fonctionnement soient complexes, notamment au regard de l’unanimité requise. Une SCI permet de contourner ce principe de l’indivision, en conférant le pouvoir de décision concernant la gestion courante de l’immeuble à un gérant. Dès lors, le fonctionnement de l’immeuble en est grandement simplifié, et le gérant conserve la possibilité de convoquer l’ensemble des associés au sein d’une assemblée générale, dès lors que cela s’avère nécessaire.

Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI ?

Dès lors que l’achat d’un immeuble est réalisé par le biais d’une SCI, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : l’impôt sur le revenu (IR), et l’impôt sur les sociétés (IS). Zoom sur les spécificités, les avantages et les limites de chacun d’entre eux.

SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

La principale particularité de l’impôt sur le revenu appliqué à une SCI réside dans le fait que chaque associé est personnellement imposé. Les frais de comptabilité sont ainsi évités, et cela permet de bénéficier d’une certaine transparence au sein de la SCI. Chaque associé aura ainsi la responsabilité de déclarer sa quote-part dans sa déclaration de revenus.

Cependant, il existe également des inconvénients à prendre en considération. C’est notamment le cas concernant les tranches d’imposition de chaque associé, qui seront décuplées par les revenus de la SCI.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Contrairement au régime de l’impôt sur le revenu, celui de l’impôt sur les sociétés implique que c’est bien la société qui sera imposée. Et non les associés.

En pratique, cela se traduit par de nombreuses charges déductibles (travaux, taxe d’habitation, assurances …), et l’existence d’un amortissement annuel de l’ensemble des frais. L’assiette d’imposition de la société peut ainsi être considérablement réduite. Toutefois, il faut garder à l’esprit que le choix d’opter pour l’impôt sur les sociétés est un choix irrévocable, c’est-à-dire qu’il sera impossible de basculer vers l’impôt sur le revenu par la suite.

Acheter un immeuble de rapport en SCI : les différentes étapes

Acheter un immeuble de rapport en sci présente plusieurs avantages, notamment fiscaux, patrimoniaux et financiers. Voici les étapes à suivre pour réaliser ce type d’investissement :

1. Créer la SCI : ici, il faudrait rédiger les statuts de la société, qui définissent sa gérance, ses règles de cession et d’agrément de parts sociales, son objet social. Vous devez aussi désigner les associés (personne morale ou physique) et leur apporter des fonds propres (ça peut aussi être des biens en nature). Puis, la SCI doit être immatriculée au RCS (registre du commerce et des sociétés).
2. Choisir le régime fiscal de la SCI : comme dit plus haut, vous avez le choix entre deux options possibles IS (impôt sur les societés) et IR (impôt sur le revenu).
3. Trouver et financier l’immeuble de rapport : vous devez rechercher un bien qui offre une bonne rentabilité, tout en tenant compte du prix d’achat, du potentiel locatif, de la fiscalité, des travaux. Puis, il faudrait financer l’acquisition soit par emprunt bancaire ou soit, par apport personnel des associés.
4. Gérer et optimiser le bien immobilier : à ce niveau, vous devez assurer la gestion locative de l’immeuble de rapport en effectuant les travaux nécessaires, en trouvant de bons locataires, en percevant les loyers, en payant les charges et impôts. Vous devez aussi optimiser la rentabilité du bien en diversifiant les types de location (meublé, vide, saisonnier) et en profitant des avantages fiscaux propres à la SCI (déficit foncier, réduction d’impôt pinel, donation-partage).