Sécuriser son investissement locatif après l’achat

Les questions préférées des investisseurs immobiliers sont majoritairement liées à la rentabilité d’un bien, le salaire nécessaire pour accéder à un certain type de bien ou encore quel type de logement est le plus rentable.

Pourtant, la question centrale demeure sur les solutions de protection pour garantir la rentabilité d’un bien immobilier après son achat et donc pendant la location.

Dans cet article, nous dévoilons plusieurs solutions qui vous permettront de sécuriser votre bien locatif notamment en vous prémunissant contre les loyers impayés.

Pourquoi protéger votre bien ? quels sont les risques ?

Les risques liés à l’investissement locatif sont légion tant sur l’achat du bien que pendant sa mise en location : loyers impayés, vacance locative, dégradation, baisse des loyers. Investir dans un appartement ou une maison est un processus complexe que les investisseurs doivent de mieux en mieux maîtriser pour éviter de mauvaises surprises.

Une grande majorité des propriétaires souhaitent se protéger notamment contre les impayés de loyers de leurs locataires. Une fois le bien mis en gestion dans une agence ou par vos soins, il vous faudra choisir un locataire pour occuper votre appartement. Il s’agit d’une étape importante car selon la typologie de profil, de revenu ou de la situation professionnelle de la personne, vous devez absolument éviter que le locataire ne paye plus son loyer.

Pourquoi ? La réponse est simple. Dans le cas de figure d’un locataire qui refuse de payer son loyer, vous devrez entamer une procédure d’expulsion qui dure en moyenne entre 18 et 24 mois. Durant ce laps de temps, vous ne percevrez bien sûr pas vos loyers et donc il vous sera complexe de payer votre crédit auprès de la banque. Tout en entamant en parallèle, une procédure juridique chronophage et complexe. C’est pourquoi la protection de votre bien commence dès la sélection du locataire.

Rassurez-vous, il existe plusieurs solutions pour limiter au maximum les risques de loyers impayés et donc vous tranquilliser.

La garantie loyer impayé proposé par les agences immobilières

Si vous souhaitez externaliser la gestion de votre bien, vous rencontrez des agences qui s’occupent de ce type de prestation. La plupart des agences proposent également un catalogue d’offres qui protègent plus ou moins efficacement votre bien à la location.

Depuis plusieurs années, les grandes enseignes de l’immobilier ont développé des offres de GLI (Garantie Loyer Impayé). Il ne s’agit ni plus ni moins qu’une garantie dans le cas où votre locataire ne payerait plus ses loyers ou bien aurait dégradé l’appartement. Les offres sont multiples et selon les prix, vous n’êtes pas couverts pour tous les types de problèmes.

A noter qu’il s’agit d’une offre à la charge du propriétaire et peut varier entre 300 et 500 euros par an. Il faudra donc jauger si vous pouvez vous permettre ce type de dépense pour protéger votre bien.

Bilan de cette solution : une protection adaptative en fonction de votre budget. Elle est d’autant plus adaptée si vous mettez votre bien en gestion dans cette même agence. Attention toutefois au contrat et au niveau de couverture qui ne remplit pas toutes les conditions et critères, vous pourriez avoir des surprises. De plus, le délai de remboursement des loyers impayés est rarement instantané.

La garantie visale : dispositif de l’état pour les jeunes locataires

Certainement la solution la plus connue à ce jour, l’État a mis en place il y a quelques années en collaboration avec Action logement la garantie Visale.

Contrairement à une GLI “classique” d’une agence immobilière, cette garantie est totalement gratuite pour le propriétaire. Ce système remplace le garant physique (un proche du locataire, souvent un membre de la famille). La garantie physique est de moins en moins utilisée car ce filet de sécurité possède finalement de nombreuses failles. De nombreux propriétaires en France faisaient appel aux garants lorsque les locataires ne payaient plus leurs loyers et les garants refusaient également de prendre à leur charge les loyers.

Pour en revenir à Visale, elle permet de sécuriser vos revenus locatifs avec une certification du locataire. Vous serez ainsi couvert en cas d’impayé de loyer ou de dégradation durant 36 mensualités et pendant toute la durée du bail.

Bien qu’elle soit totalement gratuite pour le bailleur et le locataire, elle vous oblige à sélectionner un locataire de moins de 30 ans ou un salarié de plus de 30 ans mais soumis à de nombreuses conditions : embauché depuis moins de 6 mois, gagnant jusqu’à 1500 euros nets/mois, en mobilité professionnelle ou avec une promesse d’embauche. Des conditions peu rassurantes pour un propriétaire souhaitant limiter les risques liés au profil du locataire.

Conclusion de ce type de garantie : Utiliser la garantie Visale est une solution pertinente notamment si votre bien est dans une zone à forte population étudiante puisqu’elle ne vous coûtera pas un centime. En revanche, le type de locataire sera moins varié (vous excluez les CDI confirmés ou les expatriés par exemple) et vous devrez bien entendu passer du temps pour la vérification des dossiers locatifs et des procédures de manière générale.
La gratuité du dispositif implique de votre part des démarches administratives en cas d’impayé et un délai de remboursement de plusieurs semaines. Une fois de plus, cette solution ne sera pas faite pour ceux qui souhaitent être indemnisés dans les plus brefs délais.

La garantie loyer impayé inversée

Depuis quelques années, des sociétés proposent un nouveau type de garantie pour protéger les biens destinés à la location sous un format similaire à celui des GLI classiques. Il s’agit de la garantie loyer impayé inversée. Pourquoi inversée ? car contrairement à ce qu’une agence immobilière pourrait vous proposer, ce type de garantie est à la charge du locataire.

Son prix est indexé en fonction du montant du loyer (entre 3 et 3,5% du montant du loyer TTC) ce qui revient à 18 euros par mois pour un loyer de 500 euros.

Ce type de garantie aussi appelé garantie digitale a été développé par des courtiers en assurances proposant bien plus que juste la commercialisation d’un produit de garantie. Leurs équipes vérifient les dossiers locatifs pour éviter la fraude documentaire et certifient les profils des locataires en vous permettant de sélectionner n’importe quel type de locataires : CDD, retraité, étudiant, freelance, expatrié, période d’essai, intérimaire…

En vous offrant cette garantie, le locataire se démarque des autres profils et vous augmente ses chances d’être sélectionné par vous. C’est aussi avantageux pour lui et de nombreux profils sont désormais prêts à engager ce genre de dépense pour obtenir un bon logement.

Concernant les loyers impayés, des sociétés vous offrent une couverture de 100 000 euros pendant 24 mensualités, sans franchise ni carence. Contrairement à Visale, ce sont eux qui prendront en charge la procédure contentieuse pour l’expulsion du locataire. Une alternative pertinente si vous souhaitez vous décharger de ces démarches administratives.

On fait le bilan de cette garantie : certainement la garantie que nous conseillons le plus et qui vous permet d’être protégés gratuitement en cas d’impayé de loyer. En externalisant ces démarches, vous aurez du stress en moins et votre bien sera sécurisé contre les loyers impayés. Les avantages sont nombreux : gratuité du service, vérification documentaire, gain de temps pour les démarches administratives, une couverture totale… que demander de plus !